Pasquale Pirone
Nel panorama immobiliare italiano, può capitare di imbattersi in contratti di locazione che coinvolgono soggetti residenti all’estero, i quali non possiedono un codice fiscale italiano.
Questa situazione solleva spesso interrogativi circa le corrette modalità per effettuare la registrazione locazione, un passaggio obbligatorio e imprescindibile ai fini fiscali. Sebbene la procedura ordinaria preveda l’utilizzo del modello RLI, vi sono delle eccezioni che permettono di seguire un iter differente, senza incorrere in irregolarità.
Registrazione locazione: contesto normativo e prassi amministrativa
Quando il conduttore dell’immobile (ossia chi prende in affitto) non è residente in Italia e non ha ancora ottenuto un codice fiscale, la normativa italiana offre una soluzione operativa.
A fare chiarezza è stata l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 5/2023, che ha delineato le modalità corrette per assolvere all’obbligo di registrazione anche in assenza del codice fiscale del locatario.
Secondo quanto indicato dal documento di prassi, è possibile procedere con la registrazione locazione presso qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, senza dover ricorrere al consueto modello RLI. In questi casi, è previsto l’impiego del modello 69, un modulo alternativo ma ufficiale, scaricabile direttamente dal portale istituzionale dell’Agenzia.
Uso del modello 69: un’alternativa prevista
Il modello 69 si rivela fondamentale in presenza di conduttori esteri non identificati fiscalmente in Italia. Questo modulo, tradizionalmente utilizzato per la registrazione di atti privati e per determinati adempimenti contrattuali, consente di gestire la registrazione del contratto in maniera conforme alla normativa vigente.
Oltre alla registrazione iniziale, anche tutte le eventuali modifiche contrattuali future, come la risoluzione anticipata, la cessione del contratto o una sua proroga, dovranno essere effettuate attraverso lo stesso modello.
È importante sottolineare che tali adempimenti andranno presentati presso lo stesso ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove si è effettuata la prima registrazione. Il pagamento dell’imposta di registro è con Modello F24 e l’imposta di bollo (16 euro) è da assolversi con contrassegno telematico.
L’identificazione del locatario estero
Una delle criticità principali in situazioni di questo tipo riguarda l’identificazione del locatario, dal momento che il codice fiscale costituisce normalmente un elemento essenziale nei documenti fiscali italiani. Tuttavia, nel caso specifico di soggetti esteri, la legge consente un approccio differente.
L’articolo 6 del DPR n. 605/1973 chiarisce che, in mancanza del codice fiscale, è sufficiente fornire determinati dati identificativi per adempiere all’obbligo di legge. In particolare, è necessario indicare con precisione:
- Nome e cognome del locatario;
- Luogo e data di nascita;
- Domicilio estero completo.
Grazie a queste informazioni, il contratto di locazione risulta validamente registrabile anche in assenza del codice fiscale, rendendo possibile la prosecuzione dell’iter burocratico senza ostacoli.
Registrazione locazione senza codice fiscale: differenze con la procedura ordinaria
Nella generalità dei casi, la registrazione locazione viene effettuata per via telematica, attraverso i canali messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e con l’impiego del modello RLI. Questa modalità permette una gestione rapida e digitalizzata dei contratti di locazione.
Tuttavia, quando si ha a che fare con locatari esteri non identificati nel sistema fiscale italiano, come visto, si rende necessaria una modalità alternativa.
In tal senso, la compilazione e la presentazione del modello 69 in formato cartaceo, presso uno sportello fisico dell’Agenzia, costituisce una deroga regolamentata che mantiene comunque l’adempimento valido a tutti gli effetti.
Riassumendo
- Il contratto di locazione può essere registrato anche se il locatario estero non ha codice fiscale.
- In questi casi si usa il modello 69, non il modello RLI.
- Tutti gli adempimenti futuri vanno presentati allo stesso ufficio dell’Agenzia.
- È sufficiente indicare dati anagrafici e domicilio estero del locatario.
- La registrazione garantisce validità fiscale e tutela legale del contratto.
- Procedura utile per affitti a soggetti stranieri senza identificazione fiscale italiana.
