Pasquale Pirone
Se hai stipulato un contratto di locazione di un immobile di cui sei proprietario, usufruttuario, ecc., devi sempre preoccuparti di andarlo poi a registrare all’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui ometti questo adempimento devi tener presente che andrai incontro a sanzioni. In questo articolo ti aiuteremo a capire quali sono tali sanzioni e quali rimedi hai per poter rimediare all’omessa registrazione del contratto.
I termini ordinari entro cui registrare un contratto di locazione
Prendendo a prestito quanto riferito dall’Agenzia delle Entrate sul proprio sito istituzionale dedicato alla registrazione dei contratti di locazione, dobbiamo sapere che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone annuo stabilito.
L’obbligo di registrazione, tuttavia, non c’è per quei contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
Se il contratto va registrato, il legislatore stabilisce che la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di stipula (quella messa in calce al contratto) o dalla sua decorrenza (cioè la data indicata nel contratto e dalla quale il conduttore ha diritto a prendere possesso dell’immobile oggetto della locazione), se anteriore a quella di stipula.
Qui, ad esempio, se il contratto è stipulato in data 7 agosto 2020 ma la sua decorrenza è dal 25 luglio 2020, i 30 giorni per la registrazione decorrono dal 25 luglio 2020 (in genere, comunque, data di stipula e decorrenza si fanno coincidere).
Come registrate un contratto di locazione
Diverse sono le modalità con cui si può procedere alla registrazione del contratto di locazione. Un primo modo di farlo è utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (questa modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici).
In alternativa è possibile fare la registrazione direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, compilando il modello RLI.
Per la registrazione si può anche incaricare un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
Quanto si paga per registrare un contratto di locazione?
Per la registrazione di un contratto di locazione occorre pagare imposta di registro ed imposta di bollo. Tuttavia, se si opta per la cedolare secca le predette imposte non sono dovute.
L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Riguardo, invece, l’imposta di registro, questa varia a seconda del tipo di immobile soggetto a registrazione ed è fissata nelle seguenti misure:
- Fabbricati a uso abitativo – 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità di durata del contratto;
- Fabbricati strumentali per natura – 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva 2% del canone, negli altri casi (sempre moltiplicato per il numero di annualità)
- Fondi rustici – 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
- Altri immobili – 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Si tenga altresì presente che:
- per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa” (esempio Milano, Napoli, Bari, ecc.), è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
- il locatore e il conduttore (inquilino) rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto (in altre parole se l’imposta di registro non viene pagata dal locatore ne sarà responsabile anche l’inquilino e viceversa).
Imposta di registro e di bollo contratti di locazione: come si pagano?
È possibile decidere di pagare l’imposta di registro alla scadenza di ciascuna delle annualità del contratto (quindi se il contratto di locazione ha durata di 4 anni, significa che ogni anno, incluso quello della registrazione, bisognerà versare l’imposta di registro e questo va fatto entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità stessa) oppure è possibile pagare già in sede di registrazione del contratto l’imposta di registro per l’intera durata del contratto.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale annuo. Se, invece, si sceglie di pagare per ciascuna annualità, occorre considerare che:
- il versamento dell’imposta di registro per la prima annualità (cioè quello che avviene in sede di registrazione del contratto) non può essere inferiore a 67 euro;
- l’imposta di registro per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
In merito alle modalità di pagamento, ciò dipende dalla modalità con cui si è scelto di registrare il contratto di locazione. Nel dettaglio:
- se la registrazione è fatta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale;
- se la registrazione è richiesta direttamente in ufficio, l’imposta di registro è versata con il modello F24 Elementi identificativi (c.d. F24 ELIDE) mentre l’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici (ex marche da bollo) da acquistare in data non successiva a quella di stipula del contratto.
Le sanzioni piene per l’omessa registrazione del contratto di locazione
Come detto il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza se questa è anteriore alla prima.
Ma cosa succede se non si registra il contratto entro questo termine? Ci sono sanzioni da pagare?
Purtroppo, trattandosi di un adempimento che va fatto entro un certo lasso di tempo, ci saranno sanzioni da applicare.
“chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”.
Quindi riepilogando, se si omette la registrazione di un contratto di locazione, la legge precede le seguenti sanzioni:
- dal 60% al 120% dell’imposta di registro dovuta con un minimo di 200 euro, per ritardi nella registrazione del contratto fino a 30 giorni;
- dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, per ritardi nella registrazione del contratto oltre i 30 giorni.
Quindi, se ad esempio il contratto di locazione doveva essere registrato entro il 6 agosto 2020, e si procede a registrarlo entro i 30 giorni successivi a questa data, la sanzione piena applicabile sarà quella di cui al punto 1).
Si tenga presente che le sanzioni di cui sopra trovano applicazione anche laddove il locatore decida di optare per la cedolare secca (in questo caso, infatti anche se la cedolare esclude il pagamento dell’imposta di registro, la sanzione va applicata comunque sull’importo “teorico” che si andrebbe a pagare come imposta di registro medesima per l’intera durata del contratto – Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011).
Il ravvedimento operoso per l’omessa registrazione del contratto di locazione
Ad ogni modo, se non si è registrato il contratto di locazione nel tempo in cui ciò andava fatto, è possibile rimediare spontaneamente ricorrendo al ravvedimento operoso, prima che possano trovare applicazione le suddette pesanti. Ciò permetterà di mettersi in regola registrando in ritardo il contratto ma pagando una sanzione notevolmente ridotta e variabile a seconda del ritardo stesso. In dettaglio la sanzione sarà del:
- 6% (1/10 del 60%) dell’imposta dovuta, con un importo minimo 20 euro (1/10 di 200 euro), se il ravvedimento avviene nei primi 30 giorni di ritardo;
- 12% (1/10 del 120%) dell’imposta dovuta, se il ravvedimento avviene oltre i 30 giorni di ritardo ma entro 90 giorni;
- 15% (1/8 del 120%) dell’imposta dovuta se il ravvedimento avviene oltre i 90 giorni di ritardo ma entro 1 anno;
- 17,14% (1/7 del 120%) dell’imposta dovuta se il ravvedimento avviene oltre 1 anno di ritardo ma entro 2 anni;
- 20% (1/6 del 120%) dell’imposta dovuta, se il ravvedimento avviene oltre 2 anni di ritardo;
Alla sanzione ridotta andranno aggiunti gli interessi al tasso annuo legale per ogni giorno di ritardo.
Esempio
Un contratto di locazione andava registrato il 16 luglio 2020. La registrazione, invece, viene fatta il 10 settembre 2020. Supponendo che l’imposta di registro dovuta per la prima annualità fosse di 120 euro, in questo caso, poiché ci si sta ravvedendo oltre i 30 giorni di ritardo ma entro 90 giorni, la sanzione sarà pari al 12% di 120 euro e, quindi, a 14,40 euro. SI tenga presente che questa sanzione è solo per ravvedere l’omessa registrazione del contratto. Se poi occorre ravvedere anche l’omessa imposta di registro troverà applicazione la sanzione per omesso versamento di cui all’art. 13 D. Lgs. 471 del 1997 su cui applicare il ravvedimento di cui all’art. 13 D. Lgs. 472 del 1997.
