Rendita catastale cambia faccia con superbonus, che tassazione ora?

Il Superbonus ha offerto un’opportunità unica a molti proprietari di immobili, permettendo interventi di ristrutturazione e miglioramento energetico a costi ridotti. Tuttavia, uno degli effetti collaterali meno discussi di queste opere è il possibile cambiamento della rendita catastale, con conseguenze dirette sulla tassazione dell’immobile. Ma in che modo queste modifiche impattano sulla rendita catastale e, di conseguenza, sulle imposte? Vediamo come il Superbonus può influire sulla tassazione e cosa devono aspettarsi i proprietari di immobili.

Cos’è la rendita catastale e come viene modificata?

La rendita catastale rappresenta il valore fiscale attribuito a un immobile, sulla base del quale vengono calcolate diverse imposte, tra cui l’Imu, le imposte di successione, e quelle relative alla compravendita.

Questa rendita può variare solo in seguito a modifiche strutturali significative, come ampliamenti o frazionamenti, che cambiano la classificazione dell’immobile. Le ristrutturazioni legate al Superbonus, soprattutto quando coinvolgono miglioramenti energetici, possono avere un impatto sulla rendita catastale. Tuttavia, non tutti gli interventi influiranno su di essa. Modifiche minori, come l’isolamento termico o la sostituzione degli impianti, generalmente non provocano un aggiornamento della rendita catastale, a meno che non cambino la categoria catastale dell’immobile.

Se gli interventi effettuati grazie al Superbonus comportano cambiamenti significativi, come l’ampliamento della superficie o l’aggiunta di nuovi vani, la rendita catastale può subire una revisione. Questo aggiornamento può comportare un aumento delle tasse, soprattutto nel caso delle imposte locali come l’Imu, ma anche in situazioni come la successione o la vendita dell’immobile. Ad esempio, un’abitazione potrebbe essere riclassificata passando dalla categoria A/4 (abitazioni popolari) alla categoria A/3 (abitazioni economiche). Questo tipo di cambiamento non è automatico: deve essere comunicato agli uffici catastali tramite una variazione ufficiale.

L’impatto sulle imposte: focus sull’Imu

Il principale effetto di una variazione della rendita catastale si riflette sulle imposte, in particolare l’Imu.

Per i proprietari di prime case, un aumento della rendita catastale non comporta necessariamente un incremento diretto dell’Imu, poiché la legge prevede esenzioni per l’abitazione principale, tranne per le categorie catastali di lusso. Diverso è il discorso per le seconde case, dove un aumento della rendita catastale provoca inevitabilmente un incremento delle imposte. L’aggiornamento della rendita potrebbe influire anche sull’Isee e sul reddito imponibile ai fini Irpef, aumentando il peso fiscale per i proprietari.

L’effetto di una revisione catastale si fa sentire anche in caso di vendita dell’immobile. Se un immobile viene rivenduto entro dieci anni dall’acquisto o dalla ristrutturazione, la plusvalenza ottenuta sarà soggetta a tassazione. L’aumento della rendita catastale può far lievitare il valore dell’immobile, generando così una plusvalenza maggiore e, di conseguenza, un carico fiscale più alto. Oltre agli immobili ristrutturati con il Superbonus, il governo ha posto un’attenzione particolare anche sui cosiddetti “immobili fantasma”, ovvero quegli edifici che non risultano registrati al catasto. L’Agenzia delle Entrate ha imposto ai proprietari l’obbligo di aggiornare i dati catastali entro un certo termine, pena l’applicazione di sanzioni.

Aumenti previsti per le rendite catastali

Secondo le prime stime, gli immobili che hanno subito ristrutturazioni significative grazie al Superbonus potrebbero vedere un aumento della rendita catastale compreso tra il 16% e il 30%, a seconda della portata dei lavori. Nelle grandi città come Roma e Milano, questi cambiamenti potrebbero essere ancora più evidenti. Per esempio, a Roma, un’abitazione popolare con una rendita iniziale di 759 euro potrebbe arrivare a 1.038 euro con un salto di due classi catastali. Questo aumento della rendita non si riflette solo in un incremento delle imposte locali, ma anche in un potenziale aumento del valore di mercato dell’immobile, fattore che può essere vantaggioso in caso di vendita.

Riassumendo…

• Le ristrutturazioni col Superbonus possono aumentare la rendita catastale solo in caso di modifiche strutturali significative.
• Un aumento della rendita catastale comporta maggiori imposte, soprattutto per seconde case e in caso di vendita o successione.
• Gli immobili ristrutturati potrebbero subire aumenti della rendita tra il 16% e il 30%, con un impatto sul carico fiscale dei proprietari.