Ristrutturazione edilizia con aumento di volumetria: i chiarimenti del M.I.T.

Il decreto semplificazioni  ha ridefinito l’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia. Novità che hanno effetto anche sulle detrazioni Irpef del 50% riconosciute per il recupero edilizio.

 

Il decreto è intervenuto sia in tema  di rispetto della disciplina delle distanze tra edifici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici già esistenti e sia sulla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia. Con specifico riguardo sempre agli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili preesistenti.

 

Il Ministero dell’Infrastrutture e dei trasporti con la circolare del 2 dicembre scorso ha dato specifici chiarimenti interpretativi proprio sulle novità del decreto semplificazioni.

Le modifiche alla definizione di ristrutturazione edilizia

La nuova definizione di ristrutturazione edilizia è contenuta nella lett. d)  del comma 1 dell’articolo 3 del DPR 380/2001. Così come modificato dall’art.10 del D.L. 76/2020, decreto semplificazioni.

 

Il Ministero dell’Infrastrutture e dei trasporti con la circolare del 2 dicembre 2020 ha dato specifici chiarimenti interpretativi proprio sulle novità del decreto semplificazioni.

 

Le innovazioni significative apportate alla disposizione previgente sono (Fonte circolare 2 dicembre Ministero dell’Infrastrutture e dei trasporti, M.I.T.:

 

1. la sostituzione del riferimento ai semplici interventi di “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica” con la più articolata previsione per cui rientrano nella ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”;
2. l’aggiunta di un ulteriore periodo per cui i medesimi interventi di demolizione e ricostruzione possono prevedere, “nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”;
3. un maggior rigore della previsione relativa agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. n. 42/2004: mentre in precedenza la demolizione e ricostruzione di detti immobili poteva qualificarsi come ristrutturazione edilizia solo ove ne fosse rispettata la sagoma originaria, oggi si richiede il mantenimento di “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” e si precisa che non devono essere previsti incrementi di volumetria;
4. l’equiparazione agli edifici vincolati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 di quelli ubicati nelle zone omogenee A e in quelle ad esse assimilabili in base ai piani urbanistici comunali, nonché “nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico”, fatte salve “le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici”.

Ampliamento degli interventi di ristrutturazione edilizia

Rientrano ora nel concetto di ristrutturazione edilizia  qualsiasi intervento di demolizione e ricostruzione anche con caratteristiche molto differenti rispetto al preesistente. Salvi i limiti volumetrici a breve analizzati.

 

Al riferimento a sagoma, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche il legislatore aggiunge anche quello ai “prospetti”, la cui modifica nel regime normativo anteriore comportava la qualificazione dell’intervento in termini di ristrutturazione “pesante”, con conseguente soggezione al regime del permesso di costruire ( Fonte circolare M.I.T. 2 dicembre).

 

La modifica dei “soli prospetti” costituisce oggi intervento di manutenzione straordinaria, sottoposto al regime della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), laddove:

 

• la modifica sia necessaria per mantenere o acquisire l’agibilità di un edificio legittimamente realizzato ovvero per l’accesso allo stesso;
• l’intervento non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004, sia conforme alla vigente disciplina urbanistica e non pregiudichi il “decoro architettonico” dell’edificio.

Ristrutturazione edilizia con aumento di volumetria ad ampio raggio

Gli interventi di demolizione e ricostruzione soggiacciano al regime della ristrutturazione edilizia anche qualora comportino incrementi volumetrici, purché giustificati dal rispetto delle normative soprarichiamate.

Sempre che non si tratti di edifici vincolati ovvero ricadenti in zona A o assimilate. Fatte salve per questi ultimi le diverse previsioni legislative o degli strumenti urbanistici.

 

Un’ulteriore possibilità di apportare incrementi alla volumetria dell’edificio preesistente deriva dall’espressa salvezza delle previsioni legislative e degli strumenti urbanistici che contemplino siffatti incrementi per finalità di “rigenerazione urbana”( Fonte circolare M.I.T. 2 dicembre).

Ristrutturazione edilizia con aumento di volumetria e impatto sulle detrazioni al 50%

Quanto detto finora impatta di conseguenza sull’ambito oggettivo degli interventi rientranti nella ristrutturazione edilizia e nella manutenzione straordinaria ai fini della detrazione Irpef del 50%.

 

Difatti, considerato che l’aumento di volumetria post demolizione e costruzione dell’edificio, non è più considerato quale nuova intervento  di “nuova costruzione”, è possibile beneficiare della detrazione citata.

 

Sempre nel rispetto di tutte le condizioni fin qui analizzate.