Pasquale Pirone
La detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione edilizia è un’agevolazione fondamentale per chi investe nel miglioramento degli immobili. Ma spesso il tema si complica quando si parla di compravendita e, nello specifico, di acquisto con preliminare.
Cosa succede se i lavori vengono eseguiti dal promissario acquirente durante un contratto preliminare di vendita? In questo articolo, esploreremo come funziona la detrazione ristrutturazione nel preliminare di acquisto. Analizzeremo le condizioni necessarie per accedere ai benefici fiscali e come assicurarci di poterli sfruttare al meglio.
A chi spetta la detrazione IRPEF per le ristrutturazioni
Anche se il bonus ristrutturazione subirà dei tagli con la manovra di bilancio 2025, in linea generale, il funzionamento della detrazione IRPEF resterà invariato. Lo sgravio fiscale, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, per le spese di ristrutturazione, ricordiamo, spetta a chi sostiene effettivamente il costo dei lavori.
Se i lavori di miglioramento vengono finanziati dal proprietario dell’immobile, sarà quest’ultimo a beneficiare della detrazione in sede di dichiarazione dei redditi. Tuttavia, il diritto alla detrazione può anche spettare a chi, pur non essendo proprietario, partecipa alla spesa e convive con il titolare dell’immobile. Un esempio tipico è quello del coniuge convivente, che, pagando le spese di ristrutturazione, può usufruire della detrazione, indipendentemente dal fatto che non sia proprietario della casa.
Caso particolare: la detrazione ristrutturazione per il promissario acquirente
La situazione diventa più articolata nel caso in cui i lavori di ristrutturazione sono fatti prima del trasferimento effettivo della proprietà. Ovvero nel periodo in cui è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita. In questa fase, l’immobile non è ancora formalmente di proprietà del futuro acquirente, eppure potrebbe essere quest’ultimo a decidere di sostenere le spese per i lavori.
Secondo la normativa fiscale italiana, in questi casi la detrazione è consentita anche al promissario acquirente, cioè a chi ha stipulato il contratto preliminare di acquisto.
I requisiti in caso di spese prima dell’acquisto
Perché il promissario acquirente possa usufruire della detrazione ristrutturazione anche se c’è solo preliminare di acquisto, devono essere rispettati alcuni requisiti specifici. Secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare sui bonus edilizi (Circolare n. 17/E del 2023), i criteri principali sono i seguenti:
- Registrazione del Preliminare acquisto del Rogito entro la Dichiarazione dei Redditi – Affinché il promissario acquirente possa richiedere la detrazione IRPEF per le spese sostenute, il contratto preliminare di vendita o l’atto definitivo (rogito) devono essere registrati. Questa deve avvenire entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi, in cui si richiede la detrazione.
- Possesso anticipato dell’immobile – È essenziale che il promissario acquirente abbia già ottenuto il possesso anticipato dell’immobile. Questo significa che il futuro acquirente deve essere già in grado di accedere e utilizzare la casa, anche se formalmente la proprietà non è ancora stata trasferita. L’immissione in possesso anticipato è un passaggio chiave per consentire l’avvio dei lavori e l’accesso ai benefici fiscali, poiché certifica un legame concreto tra l’immobile e chi sostiene le spese.
- Esecuzione dei Lavori a Proprio Carico – Un ulteriore requisito riguarda la gestione delle spese: il promissario acquirente deve coprire i costi dei lavori di ristrutturazione. Questo principio non lascia spazio a interpretazioni: chi vuole beneficiare della detrazione deve dimostrare di aver sostenuto le spese necessarie.
Al promissario acquirente non è richiesto un permesso formale del venditore per procedere con i lavori di ristrutturazione, in quanto l’immissione anticipata nel possesso dell’immobile è considerata una sorta di autorizzazione implicita.
Cosa succede se l’acquisto non è confermato?
Un aspetto interessante è che la detrazione per le spese di ristrutturazione è garantita al promissario acquirente anche se, per qualche motivo, l’acquisto non dovrebbe andare a buon fine.
Questo significa che, pur rinunciando all’acquisto, il promissario acquirente può comunque richiedere la detrazione IRPEF sulle spese sostenute. Naturalmente, tale situazione potrebbe risultare complessa da gestire, ma la normativa tutela comunque chi ha a che fare con i costi delle ristrutturazioni.
Detrazione ristrutturazione del promissario acquirente: alcuni consigli
Per garantire il buon esito della richiesta di detrazione e ridurre al minimo i rischi di contestazioni, è consigliabile seguire alcuni accorgimenti:
- Documentare accuratamente ogni spesa: conservare tutte le fatture ei documenti di pagamento è fondamentale per dimostrare l’effettivo sostenimento delle spese. Si ricorda che le spese devono pagarsi con bonifico parlante.
- Assicurarsi della corretta registrazione del preliminare: la tempestiva registrazione del preliminare di vendita evita eventuali complicazioni in fase di dichiarazione dei redditi.
- Consultare un esperto fiscale: viste le numerose variabili in gioco, rivolgersi a un commercialista o consulente fiscale può essere utile per confermare di aver rispettato tutti i requisiti e di potersi avvalere senza problemi della detrazione.
Riassumendo…
- La detrazione spetta a chi sostiene le spese di ristrutturazione, anche promissari acquirenti.
- Il preliminare o il rogito deve essere registrato entro la dichiarazione dei redditi
- Il promissario acquirente deve ottenere il possesso anticipato dell’immobile per accedere
- L’autorizzazione del venditore è implicita con l’immissione in possesso anticipato.
- La detrazione vale anche se l’acquisto definitivo non è completato.
