Se l’inquilino non paga, l’affitto va dichiarato al Fisco nel 730?

Nel caso in cui l’inquilino non paghi l’affitto, il proprietario si trova di fronte ad obblighi dichiarativi specifici in ambito fiscale: 730 e modello Redditi.

In particolare, anche se i canoni non sono stati effettivamente incassati, i redditi derivanti dalla locazione devono comunque essere dichiarati, salvo particolari condizioni che permettono di escluderli dal reddito imponibile.

Per quest’anno, la dichiarazione dell’affitto avviene tramite il modello 730/2025 o il modello Redditi 2025, che fanno riferimento ai redditi percepiti nel 2024.

Canoni non percepiti e dichiarazione fiscale

Secondo la normativa fiscale italiana, i canoni di locazione devono essere dichiarati come reddito nel modello di dichiarazione annuale, che sia il 730 o il modello Redditi.

Tuttavia, esiste una possibilità di escludere gli affitti non percepiti dal 730, qualora il proprietario possa documentare adeguatamente il tentativo di recupero dei crediti non pagati.

Ciò avviene attraverso l’avvio di procedimenti legali come l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

Per i proprietari di immobili, l’imposizione fiscale sui canoni di locazione segue una logica che riflette non solo l’effettivo incasso, ma anche la documentazione delle misure adottate per recuperare i canoni dovuti.

Questo significa che, anche in caso di morosità dell’inquilino, il reddito derivante dal contratto di locazione non viene necessariamente considerato imponibile, a condizione che il proprietario dimostri di aver preso le opportune misure legali per recuperare il credito.

Nel modello 730/2025, che è dedicato alla dichiarazione dei redditi da parte dei lavoratori dipendenti e pensionati, e nel modello Redditi 2025, utilizzato dai contribuenti che non possono presentare il modello 730, il proprietario deve riportare il reddito da locazione nei quadri corrispondenti.

Ma nel caso di mancato incasso può beneficiare della possibilità di non dichiarare tali redditi, come stabilito dalla legge.

La dichiarazione attraverso il modello 730/2025 e il modello Redditi 2025

A livello dichiarativo, il proprietario di un immobile ad uso abitativo che non percepisce il canone di locazione dovrà comunque dichiarare il reddito derivante dalla locazione.

Ma con la possibilità di escludere tale importo se il mancato pagamento è stato debitamente documentato.

Se il pagamento non è avvenuto, il proprietario dovrà essere in possesso della documentazione che prova l’intimazione di sfratto. O l’ingiunzione di pagamento. Che sono gli strumenti legali previsti per attestare la morosità dell’inquilino.

Per essere più precisi, come da istruzioni del modello 730/2025 (valgono anche per chi fa il modello Redditi):

Si ricorda che i canoni non percepiti relativi a contratti di locazione di abitazioni non devono essere dichiarati se il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi o, per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se la mancata percezione è comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In tali casi la rendita catastale viene comunque assoggettata a tassazione.

Differenza tra canoni di locazione abitativa e commerciale

Esistono differenze significative tra i canoni di locazione abitativa e commerciale. Sia in termini di disciplina fiscale che di trattamento in caso di morosità.

Per quanto riguarda i canoni di locazione abitativa, la legge consente una maggiore flessibilità nella dichiarazione dei redditi non percepiti.

Come visto, se il proprietario ha tentato di recuperare i canoni attraverso l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento, il reddito derivante dalla locazione non deve essere dichiarato come imponibile.

Questo principio si applica anche a tutte le locazioni abitative. Incluse quelle con contratti a canone concordato. Dunque i canoni non percepiti hanno una detassazione anticipata.

Per le locazioni commerciali, tuttavia, la normativa fiscale è più rigida.

La Cassazione ha più volte ribadito che, per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, i canoni non percepiti non possono essere esclusi dal reddito imponibile immediatamente.

In questi casi, il proprietario deve provare che il contratto sia stato risolto per morosità.  O che il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino si sia concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Fino a quando non si verifica tale risoluzione o provvedimento, il reddito derivante dalla locazione commerciale deve essere dichiarato: come reddito imponibile.

Indipendentemente dal fatto che il canone sia stato effettivamente percepito o meno.

Le sentenze della Cassazione sulla tassazione dei canoni non percepiti

La Corte di Cassazione ha emesso diverse sentenze in merito alla tassazione dei canoni di locazione non percepiti. Queste sono fondamentali per comprendere come applicare correttamente le norme fiscali.

Per gli immobili ad uso commerciale,  la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.

15618 del 4 giugno 2021, ha stabilito che i canoni di locazione non percepiti concorrono a formare il reddito imponibile: fino all’intervenuta risoluzione del contratto. O al provvedimento di convalida dello sfratto per morosità.

Inoltre, sempre in caso di locazione commerciale, fino a quando la risoluzione del contratto non viene registrata, l’affitto concorre alla determinazione del reddito imponibile: anche se non percepito (Cassazione, con l’ordinanza n. 746 del 9 gennaio 2024).

In conclusione, è fondamentale che i proprietari di immobili documentino adeguatamente le situazioni di morosità e le azioni intraprese per il recupero dei canoni non percepiti.

La registrazione formale della risoluzione del contratto o l’ottenimento di un provvedimento di convalida dello sfratto sono passaggi essenziali per escludere i canoni non percepiti dal reddito imponibile.

Ciò in conformità con le disposizioni normative. E le pronunce della Corte di Cassazione.

Riassumendo..

• Obbligo di dichiarare: l’affitto non percepito deve essere dichiarato nel modello 730/2025 o Redditi 2025, salvo che il proprietario documenti il tentativo di recupero del credito (sfratto o ingiunzione di pagamento).
• Esclusione dai redditi: I canoni non percepiti possono essere esclusi dal reddito imponibile se il procedimento giuridico è concluso entro la scadenza della dichiarazione dei redditi.
• Locazioni abitative vs commerciali: Per le locazioni abitative, i canoni non percepiti possono essere esclusi dal reddito; per quelle commerciali, devono essere dichiarati fino alla risoluzione del contratto o convalida dello sfratto.
• Sentenze Cassazione: La Cassazione stabilisce che i canoni non percepiti per locazioni commerciali vanno dichiarati fino alla risoluzione del contratto o provvedimento di sfratto.
• Documentazione necessaria: È fondamentale documentare la morosità e le azioni legali intraprese per escludere i canoni dal reddito imponibile.