Giuseppe Timpone
Se c’è una cosa che abbiamo capito di questa emergenza Coronavirus è che il mercato immobiliare ne stia risentendo. Negozi, uffici e fabbriche sono chiusi, mentre molti lavoratori rischiano di perdere il posto e queste non appaiono certamente condizioni ideali per il real estate. ELVinvest ci aiuta a capirne di più, attraverso l’analisi della teoria del ciclo dei 18 anni, formulata dall’economista britannico Fred Harrison. La società con sede in Svizzera e che si occupa di investimenti immobiliari all’estero non perde occasione per spiegare come l’andamento del mercato immobiliare sia sempre connesso ai fondamentali macroeconomici, cioè ai tassi di crescita.
Prevedere l’andamento del mercato immobiliare è possibile
Questi, a loro volta, dipendono da svariati fattori, tra cui l’innovazione tecnologica e la spinta demografica. Quando un’economia come quella di Europa, Nord America, Giappone e Australia ha raggiunto un suo grado di maturità, l’innesco per una ulteriore crescita avviene solitamente per un cosiddetto “salto” tecnologico. L’impiego di un nuovo modo più efficiente di produrre e/o una nuova invenzione a disposizione dei consumatori creano business, abbassano i costi di produzione, aumentano l’occupazione e stimolano i redditi al rialzo. Il maggiore benessere spinge le famiglie a comprare una casa più ampia e comoda per le loro necessità, mentre nelle aree a maggiore crescita occupazionale aumenta la domanda complessiva di case, così come di negozi, uffici, fabbricati industriali, etc.
Le tre fasi del ciclo immobiliare
Ecco che siamo entrati nella prima fase del ciclo di Harrison, la cui durata media nel Regno Unito relativamente agli ultimi 300 anni è stata trovata di 18 anni. Ma l’intensità e la durata negli altri paesi possono chiaramente variare, ferme restando le caratteristiche salienti descritte dal britannico. Dunque, in questa prima fase si ha che la disponibilità limitata di spazio per costruire spinge i prezzi degli immobili al rialzo con l’aumentare della domanda, stimolata dalla crescita economica.
Segue una seconda fase, nel corso della quale i prezzi degli immobili salgono per l’euforia del mercato. Molti comprano non più per necessità, quanto per speculare sull’andamento favorevole del mercato, sperando così di uscire al momento opportuno realizzando plusvalenze. E’ il classico effetto bolla. Qui, la dinamica dei prezzi si sgancia dall’andamento macro. Generalmente, questo periodo occupa tutto il centro del ciclo, cioè dal settimo al quattordicesimo anno.
A un certo punto, iniziano le vendite. Gli investitori devono portare a casa i risultati, anche prendendo a pretesto dati macro meno positivi delle attese. L’offerta inizia a superare la domanda, i prezzi prima ristagnano e dopo declinano, mentre le banche chiudono i cordoni della borsa e non erogano più prestiti legati all’acquisto di immobili, accentuando la crisi del mercato. Insomma, la bolla scoppia. Si entra in una fase di recessione, caratterizzata da un calo dei prezzi e da una successiva stabilizzazione, in attesa che l’economia riparta e con essa la domanda, innescando un nuovo ciclo.
E il mercato immobiliare torna ad essere un rifugio con il Coronavirus
Conoscere il ciclo per investire
Conoscere queste tre fasi diventa essenziale per capire quando entrare ed uscire dal mercato. Purtroppo, molti di noi, vuoi per scarsa conoscenza dei fondamentali macro, vuoi anche perché ci facciamo prendere dall’emotività, acquistano quando i prezzi sono già alti e vendono quando sono diventati troppo bassi. Avrete capito che il momento più opportuno per comprare sarebbe la fase uno, nel corso della quale i prezzi sono giustificati dai fondamentali macro.
Soltanto una realtà come ELVinvest vi permette di analizzare con raziocinio l’andamento del mercato, che si mostra diverso di luogo in luogo, risentendo di fattori come immigrazione/emigrazione, prospettive economiche e adattamento alle nuove tecnologie. Milano non è Crotone e, di fatti, il capoluogo lombardo è andato controcorrente nell’ultimo decennio, assistendo a un rialzo dei prezzi delle case, quando nel resto d’Italia sono risultati mediamente in calo di oltre il 25%. I flussi migratori hanno favorito tale tendenza, così come la capacità della metropoli di attirare investimenti anche dall’estero per la sua già florida economia.
In definitiva, molti acquistano a prezzi già alti, convinti che continuino a salire senza sosta, mentre irragionevolmente vendono a prezzi troppo bassi, timorosi di non poter porre fine alle perdite. Sarebbe più saggio aspettare il giusto ‘timing’ per entrare e uscire dal mercato, affidandosi alla consulenza di esperti. Invece, soprattutto in Italia, commettiamo l’errore di supporre che l’immobiliare sia un mercato d’investimento diverso da tutti gli altri, che non necessiti di conoscenze peculiari e di ragionamenti complessi, così come che esibisca una tendenza sempre uguale nel tempo.
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