Acquistare casa con il sismabonus acquisti 110. L’Agenzia delle entrate spiega come (risoluzione n°77)

“Meglio tardi che mai!”. Arrivano finalmente i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul sismabonus acquisti 110 dopo che il DL 36/2022, decreto PNRR, all’art.18-comma 4-ter, ha allungato il periodo di validità dell’agevolazione nel senso che ha spostato la deadline per la stipula del rogito per l’acquisto della casa antisismica, dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022. Tuttavia per sfruttare il termine più lungo, il contribuente deve rispettare alcune condizioni che, a leggere la norma, non erano così chiare. Da qui, l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n°77/E di ieri, considerate le diverse richieste di chiarimenti pervenute, ha fatto chiarezza sui requisiti fissati dal decreto PNRR, soffermandosi in particolare, sulla verifica del rispetto della condizione che, al 30 giugno 2022, l’acquirente/beneficiario del Superbonus abbia versato «acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta».

Nello specifico, quando si può parlare di credito maturato? Serve la comunicazione al Fisco con la quale si comunica l’esercizio dell’opzione di sconto in fattura? O è sufficiente il pagamento dell’acconto con l’emissione della fattura?

Vediamo quali sono le indicazioni dell’Agenzia delle entrate sul sismabonus acquisti 110.

Il sismabonus acquisti

Il sismabonus acquisti,  articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, è la detrazione prevista per  per l’acquisto di case antisismiche. Si deve trattare di immobili situati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.

La detrazione ordinaria va dal 75% all’85% su una spesa max di 96.000 euro per unità immobiliare. Per le spese del periodo in cui è in vigore il superbonus (fino al 30 giugno 2022), la detrazione è del 110% (bonus 110).

La detrazione è calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita.

L’intervento del decreto PNRR

Prima dell’intervento del DL 36/2022, come detto in premessa, affinché il contribuente potesse beneficiare dell’aliquota al 110%, era necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori fosse stipulato entro il 30 giugno 2022.

Tuttavia, grazie al decreto citato, gli acquirenti della suddette unità immobiliari hanno tempo fino al 31 dicembre 2022 per stipulare il rogito.

Detto ciò, affinchè si possa sfruttare questo termine più ampio, è necessario comunque che alla data del 30 giugno:

• ci sia un preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato,
• siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta,
• sia presente la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, con relativo il collaudo degli stessi e attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico.

Inoltre, l’immobile deve essere accatastato almeno in categoria F/4.

Nel rispetto di tali condizioni, l’atto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022.

Sisimabonus acquisti. Basta la fattura per prendere il 110

Come abbiamo accennato, uno dei requisiti per sfruttare il termine più lungo del 31 dicembre è che entro il 30 giugno siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura maturando il relativo credito d’imposta.

Ebbene su tale passaggio l’Agenzia delle entrate ha chiarito quanto segue.

I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate

Per le persone fisiche ai fini della verifica della spettanza di una determinata agevolazione rileva il principio di cassa. Dunque, la domanda da porsi è ” il contribuente ha pagato le spese entro il termine di vigenza dell’agevolazione”? La situazione si complica quando si parla di sconto in fattura 110, meccanismo in base al quale, ex art.121 del DL 34/2020, il contribuente riceve la fattura ma non paga nulla (o quasi) all’impresa che però in cambio riceve un credito d’imposta pari alla detrazione a monte spettante al contribuente.

Da qui, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che nel caso dello sconto in fattura, si può fare riferimento:

• in luogo della data dell’effettivo pagamento;
• alla data di emissione della fattura da parte del fornitore, momento in cui le spese si ritengono sostenute e matura il diritto alla detrazione.

Pertanto, essendo rilevante per la fruizione del Superbonus il pagamento delle spese che nel caso di sconto in fattura corrisponde all’emissione della fattura stessa, per l’Agenzia l’acquisto di case antisismiche entro il 31 dicembre 2022 beneficerà del Superbonus”.

Qualora, nel rispetto di ogni altra condizione, entro il “30 giugno 2022”, sia disponibile la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto. E nella quale venga espressamente indicato che lo “sconto in fattura” è in carico all’impresa venditrice in applicazione delle previsioni dell’articolo 121 del decreto Rilancio.

Per l’impresa la fruizione del credito relativo alle fatture in acconto emesse entro il 30 giugno 2022 è, comunque, subordinata alla trasmissione della comunicazione alle Entrate entro il 16 marzo 2023.

Resta inteso che è necessario effettuare la stipula dell’atto definitivo di compravendita entro il 31 dicembre 2022 per il diritto alla detrazione dell’acquirente e il corrispondente diritto all’uso del credito per l’impresa.