Redazione Investireoggi
Spese di ristrutturazione condominiale e detrazione fiscale ai fini Irpef, un lettore ci pone il seguente quesito:
Buongiorno Angelina, vorrei porle un quesito che riguarda le spese sostenute per il risparmio energetico. Nel nostro condominio composto da 70 appartamenti, abbiamo al piano terra un locale adibito a Bar, Terme ecc. Questo locale è andato all’asta tramite il tribunale ma non è stato acquistato da nessuno e quindi a distanza di tempo l’asta è terminata e l’immobile è tornato nella disponibilità del proprietario. Questo proprietario non paga il condominio …. e nemmeno le spese di Contabilizzazione energetica , non pagando il condominio e non versando gli importi per i lavori di riqualificazione, a chi spettano le detrazioni fiscali?? Tenendo presente che gli importi non versati dal condomino moroso vendono pagati dai restanti proprietari degli immobili? Grazie.
Nel caso del condomino moroso e la detrazione delle spese di ristrutturazione, abbiamo trattato l’argomento nell’articolo: Condomino moroso e lavori di ristrutturazione, si ha diritto alla detrazione?
Nel caso specifico si chiede se è possibile portare in detrazione la quota del condominio moroso in quanto viene pagata dagli altri condomini.
Condominio moroso e spese di ristrutturazione: i chiarimenti dell’Agenzia
Secondo la normativa vigente in condominio sulle detrazioni fiscali, introdotta dall’art.1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449 “Finanziaria 1998”, alla luce delle nuove prescrizioni di cui all’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, introdotte dalla L. 220/12, di fatto possono penalizzare i condomini in regola con i pagamenti delle spese di ristrutturazione/ riqualificazione in presenza di comproprietari morosi, con perdita dello sgravio fiscale “irpef”.
Spese di ristrutturazioni e principio di cassa
Per le detrazioni fiscali in condominio, vige il principio di cassa, questo significa che non viene considerato l’inizio e /o la fine dei lavori e neanche che siano state emesse delle fatture per gli stessi lavori in una determinata data, l’unico dato rilevante per l’Agenzia delle Entrate resta solo quello del pagamento della spesa mediante uno o più bonifici specifici da parte dell’amministratore.
Pagare la quota di un altro condomino e detrarre le spese
L’Agenzia delle Entrate ha previsto che è possibile accollarsi la quota di un altro condomino, se questi non sia in grado di sopportare le spese. Bisogna redigere una delibera all’unanimità, in cui si esonera dal pagamento chi non può pagare, e bisogna ripartire il costo dei sei condomini per poter riportare correttamente in detrazione anche la spesa.
I chiarimenti sono contenuti nella circolare n. 11/E dell’Agenzia dell’Entrate su un quesito pertinente alle “ripartizione delle spese in assenza di condominio”.
La circolare riporta che nello specifico, il bonifico per il pagamento dei lavori potrà avvenire da un conto corrente condominiale o in alternativa dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l’incarico del pagamento.
Il bonifico dovrà contenere il codice fiscale del condominio ed il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento.
La ripartizione delle spese concernenti le parti comuni avverrà secondo i millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (art. 1123 e seguenti).
Ad ogni modo ciascun condomino potrà godere delle detrazioni in ragione della spesa effettivamente sostenuta.
Spese di ristrutturazione e documenti da conservare
In riferimento alla documentazione, ogni comproprietario dovrà conservare la delibera assembleare di approvazione dei lavori e la tabella millesimale di divisione delle spese, oppure, nei condomìni minimi privi di regolamento e tabelle, una scrittura firmata dai proprietari con cui si stabiliscono i lavori e si decide il criterio di riparto delle spese.
A questi documenti si aggiunge un’altra scrittura con cui si delega un condomino a eseguire i bonifici e si regola il versamento delle quote nei rapporti interni tra i comproprietari.
L’amministratore che “certifica” le spese sostenute da ogni contribuente, dovrà custodire, oltre alle scritture su indicate, anche gli altri documenti (ricevute dei bonifici, fatture dei lavori, documentazione edilizia, ecc.).
Conclusione
Lei potrà portare in detrazione la spesa di ristrutturazione operata per il condominio anche per la quota del condomino moroso, solo se il condominio nei verbali e nella documentazione attestante la ripartizione millesima, ha effettuato la pratica correttamente come sopra riportato.
