Stop al comodato nel 2024: come non perdere lo sconto IMU

Le legge IMU non prevede novità per il tributo di competenza del 2024. A partire dalle esenzioni fino agli sconti. E tra gli sconti IMU trova, dunque, conferma ancore quello del 50% previsto per l’immobile oggetto di comodato tra genitori e figli, ossia parenti di primo grado in linea retta.

Ad ogni modo l’applicazione del beneficio non resta immune da condizioni da rispettare. Senza specifici requisiti, dunque, nessuna scontistica, con la conseguenza dell’imposta dovuta in misura piena.

È bene sempre evidenziare che l’IMU è un tributo di competenza comunale.

C’è la legge che la disciplina ma ai comuni è data autonomia decisionale. Con apposita delibera, l’ente può prevedere disposizioni ad hoc rispetto a quelle legislative. Deve trattarsi di disposizioni non restrittive ma aggiuntiva o di disposizioni che comunque rispettino il range di oscillazione previsto dalla norma nazionale. Questo significa che se la legge nazionale prevede lo sconto IMU 50% sull’immobile dato in comodato tra genitori e figli, il comune può prevedere ulteriore agevolazione su tale casistica ma non può deliberare la NON applicazione dell’agevolazione o l’applicazione di uno sconto minore se ciò NON è previsto dalla disciplina generale.

Il contratto di comodato: definizione e caratteristiche

Prima di addentarsi nelle caratteristiche dello sconto IMU 50% della casa in comodato, è doveroso una panoramica generale sul contratto di comodato.

Il comodato rappresenta una formula contrattuale diffusa e di rilevante interesse nell’ordinamento giuridico italiano, offrendo soluzioni flessibili per la concessione gratuita dell’uso di beni. Disciplinato dall’art. 1803 del codice civile, è definito come

un accordo attraverso il quale una parte (il comodante) si obbliga a concedere gratuitamente all’altra parte (il comodatario) l’uso di una cosa per un periodo di tempo stabilito, dopo il quale il bene deve essere restituito.

È caratterizzato, dunque, da alcune peculiarità fondamentali, ossia:

• Gratuità: il comodato è un contratto non oneroso, il comodatario beneficia dell’uso del bene senza dover corrispondere una prestazione in cambio.
• Temporalità: l’uso del bene è concesso per un periodo determinato o, in alcuni casi, indeterminato, ma con la possibilità di revoca.
• Specificità del bene: il contratto di comodato può riguardare solo beni non consumabili, ovvero beni che non si esauriscono con l’uso.

Il legislatore fiscale non vede di buon occhio la concessione di un immobile in comodato, in quanto la sua caratteristica della gratuità potrebbe nascondere l’intento tra le parti di evadere le tasse.

In altre parole il fisco è tentato a pensare che le parti stipulino un comodato in luogo di un contratto di locazione mentre in realtà il comodatario paga (in nero) l’affitto al comodante (proprietario). Diverso il discorso invece laddove parti del contratto sono genitori e figli. È difficile pensare che un genitore concede una casa in comodato al figlio e si faccia pagare.

Lo sconto IMU in caso di comodato: requisiti

Sulla casa che il genitore cede in comodato al figlio o viceversa, la legge sull’IMU (commi 732-783 legge bilancio 2020) prevede lo sconto del 50%. A tal fine è richiesto che siano soddisfatti tutti i seguenti requisiti:

• la casa data in comodato NON deve appartenere a categoria catastale di lusso (A/1, A/8 e A/9).
• il comodatario (ossia chi riceve la casa in comodato), deve destinare tale immobile a propria abitazione principale
• il contratto di comodato (scritto o verbale che sia) deve risultare regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate (la registrazione è richiesta anche in caso di comodato verbale)
• il comodante (ossia chi cede la casa in comodato), deve possedere in Italia la sola abitazione concessa in comodato. Oppure deve possieda oltre a quest’ultima, solo un altro immobile (intesi come immobile abitativo) adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• il comodante deve avere residenza anagrafica nonché dimora abituale nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Sconto IMU: quando il comodato cessa in corso di anno

L’IMU è, però, un tributo dovuto per anno solare.

Si liquida e, dunque, paga in paga alla percentuale di possesso e mesi di possesso. Si considera per intero il mese in cui il possesso si protrae per più della metà dei giorni di cui il mese stesso si compone.

Quando si parla di possesso si fa riferimento non alla “detenzione” ma al titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, enfiteusi, ecc.). Pertanto l’IMU sulla casa data in comodato la deve pagare il proprietario (comodante) e non il comodatario (ossia l’occupante/detentore).

Ma se l’IMU è dovuta in funzione dei mesi di possesso nell’anno è importante anche verificare se il contratto di comodato decorra o cessi nell’anno stesso. Se, quindi, ad esempio in contratto di comodato tra genitori e figli cessa il 31 marzo 2024 e non viene rinnovato, ne consegue che il comodante per l’anno d’imposta 2024 non beneficerà dello sconto 50% su tutti i mesi ma solo su 3 mesi (gennaio marzo). Analogo discorso laddove il contratto di comodato dovesse decorrere, ad esempio, dal 1° giugno 2024. In tale ipotesi lo sconto IMU 50% sul 2024, potrà trovare applicazione (nel rispetto di tutti i requisiti) solo per 5 mesi (gennaio – maggio).

Laddove, dunque, nel corso del 2024 dovesse cessare il contratto di comodato, per continuare a beneficiare dello sconto anche nel prosieguo, si consiglia di rinnovarlo e procedere nuovamente alla registrazione. È sempre, tuttavia, consigliabile se restano soddisfatti tutti gli altri requisiti richiesti, altrimenti il rinnovo e la registrazione resteranno inutili ai fini dell’agevolazione in esame.

Trovi qui come fare la registrazione web contratto di comodato.

Riassumendo

• per la casa ceduta in comodato dal genitore al figlio o viceversa, è previsto lo sconto IMU 50% per il comodante (proprietario)
• lo sconto IMU 50% si applica solo se rispettanti alcuni requisiti, tra cui la registrazione all’Agenzia Entrate del contratto di comodato
• essendo l’IMU un tributo dovuto per anno solare e in base ai mesi di possesso nell’anno stesso ne consegue che ai fini dell’agevolazione per l’anno d’imposta 2024 occorre verificare da quando decorre o da quando cessa il contratto stesso.