Pasquale Pirone
Nel panorama degli incentivi edilizi, lo strumento dello sconto in fattura e cessione del credito ha rappresentato negli ultimi anni una leva fondamentale per agevolare gli interventi di riqualificazione e messa in sicurezza del patrimonio immobiliare italiano.
Introdotto con il Decreto Rilancio (art. 121 del DL n. 34/2020), tale meccanismo ha offerto ai beneficiari l’opportunità di trasformare le detrazioni fiscali in uno sconto immediato sul corrispettivo dovuto al fornitore, oppure di cedere il credito a terzi, incluse banche e altri intermediari finanziari.
La norma si è applicata alle spese sostenute tra il 2020 e il 2024 per interventi che spaziano dalla ristrutturazione edilizia alla riqualificazione energetica, fino alla riduzione del rischio sismico, all’installazione di impianti fotovoltaici e alle colonnine di ricarica per veicoli elettrici.
Tuttavia, a partire dal 17 febbraio 2023, un deciso cambio di rotta ha modificato radicalmente il quadro operativo.
Lo stop allo sconto in fattura e cessione del credito: le eccezioni iniziali
Il Decreto Legge n. 11/2023 ha introdotto un blocco generalizzato alla possibilità di avvalersi dello sconto in fattura e della cessione del credito nei bonus edilizi (bonus ristrutturazione, superbonus, ecobonus ordinario, ecc.), sancendo un punto di svolta nell’uso di tali agevolazioni. Nondimeno, lo stesso provvedimento ha previsto alcune eccezioni al divieto, codificate all’articolo 2, comma 2.
Queste deroghe hanno mantenuto in vita le opzioni per quei contribuenti che, prima del 17 febbraio 2023:
- avevano presentato la CILA per lavori non condominiali, per interventi in condominio, avevano approvato la delibera assembleare e presentato la CILA;
- avevano presentato richiesta di titolo abilitativo per interventi di demolizione e ricostruzione.
In questo contesto, la continuità della possibilità di accedere allo sconto in fattura e cessione del credito era dunque subordinata all’avvenuto completamento di adempimenti amministrativi entro termini ben precisi.
Ulteriore stretta con il DL n. 39/2024
L’impianto normativo è stato nuovamente rivisto con l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 39/2024, che all’articolo 1, comma 5, ha limitato ulteriormente l’applicazione delle deroghe precedenti.
Il legislatore ha stabilito che le eccezioni al blocco non trovano applicazione per quegli interventi in cui, pur in presenza di idonei titoli abilitativi ottenuti prima del 17 febbraio 2023, non sia stata sostenuta alcuna spesa documentata da fattura relativa a lavori già eseguiti entro il 30 marzo 2024.
Questo ulteriore requisito, imperniato sulla concretezza della spesa sostenuta, ha spostato l’attenzione dalla sola regolarità documentale alla reale avanzata esecuzione degli interventi.
Deroghe allo stop sconto fattura e cessione credito: tre casi pratici
Le recenti risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate nel 2025 hanno aiutato a chiarire ulteriormente i contorni applicativi della nuova disciplina, facendo luce su situazioni particolarmente complesse.
Il pagamento di tasse non è sufficiente (Risposta n. 103/2025)
Una società immobiliare che aveva acquistato un edificio nel 2023 si è trovata di fronte al quesito se il pagamento, effettuato nel 2022 dai precedenti proprietari, della tassa per l’occupazione del suolo pubblico potesse costituire una spesa rilevante ai fini della deroga.
Nonostante la presenza di una SCIA regolarmente presentata nel 2021, l’Agenzia ha chiarito che tali esborsi non sono assimilabili a spese per lavori edilizi, in quanto non connessi alla concreta realizzazione degli interventi.
La deroga, dunque, non è applicabile.
Spese tecniche escluse (Risposta n. 104/2025)
Il secondo caso ha riguardato un condominio che, nel 2022, aveva commissionato uno studio tecnico per progettare interventi di riduzione del rischio sismico. Le attività avevano incluso la predisposizione della CILA e del computo metrico.
Tuttavia, anche in questo caso l’Agenzia ha ribadito che le spese sostenute devono riferirsi alla fase esecutiva, e non a quella preparatoria. Il computo metrico, seppur propedeutico all’inizio dei lavori, non è sufficiente per accedere alle opzioni di cessione del credito o sconto in fattura.
Fatture non pagate, deroga negata (Risposta n. 105/2025)
Una start-up, incaricata come general contractor per la ristrutturazione di un complesso immobiliare, si è trovata nella condizione di aver ricevuto, entro il 30 marzo 2024, alcune fatture relative a lavori già eseguiti. Tuttavia, i pagamenti effettivi erano stati effettuati solo per gli oneri di urbanizzazione, mentre le fatture relative ai lavori si saldarono dopo la data limite.
Anche in questo caso l’Agenzia ha chiarito che la semplice emissione di fattura non basta: è necessario che la spesa sia stata effettivamente sostenuta. Ovvero che il pagamento sia stato completato entro il termine previsto.
L’importanza della “materialità” della spesa
Da queste tre pronunce emerge con chiarezza un principio guida: per poter continuare ad accedere ai meccanismi dello sconto in fattura e cessione del credito, non è più sufficiente dimostrare la tempestiva presentazione della documentazione autorizzativa.
Occorre altresì provare che, entro il 30 marzo 2024, si è sostenuta una spesa concreta e documentata da fattura, relativa alla reale esecuzione dei lavori.
Restano quindi escluse tutte le spese di natura preparatoria, comprese quelle tecniche e amministrative, così come quelle correlate a oneri e tributi.
Riassumendo
- Il Decreto Rilancio ha introdotto lo sconto in fattura e la cessione del credito.
- Dal 17 febbraio 2023 queste opzioni sono vietate, salvo specifiche deroghe.
- Le deroghe valgono solo con titoli abilitativi presentati prima del 17 febbraio 2023.
- Il DL 39/2024 impone anche l’obbligo di spesa documentata entro il 30 marzo 2024.
- Solo le spese per lavori eseguiti sono considerate valide per ottenere la deroga.
- L’Agenzia esclude spese tecniche, tasse e fatture non pagate dai requisiti richiesti.
