Andrea Amantea
Eventuali difformità urbanistiche o catastali dei singoli appartamenti condominiali non sono da ostacolo al super bonus 110% per i lavori sulle parti comuni condominiali. A prevederlo è il D.L. Agosto, con una specifica previsione introdotta in fase di conversione in legge.
Difatti, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito alla regolarità degli immobili sono da riferire esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.
Il super bonus 110%
A prevedere il super bonus del 110% è il D.L. 34/2020, decreto Rilancio.
Il bonus consiste in una detrazione Irpef del 110% e spetta per i lavori di risparmio energetico e riduzione del rischio sismico effettuati su immobili residenziali.
In particolare, il super bonus può essere riconosciuto a:
- condomìni;
- persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
- gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), comunque denominati;
- le cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
- le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla legge n. 266/1991, e le associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano, previsti dall’articolo 7 della legge n. 383/2000;
- le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo n. 242/1999, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Imprenditori e professionisti rientrano tra i beneficiari del 110% laddove concorrano alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni. Invece, non opera alcuna limitazione per gli immobili riconducibili alla loro sfera privata.
Gli interventi trainanti e gli interventi trainati
Gli interventi ammessi al 110% possono essere distinti tra interventi trainanti o interventi trainati.
Rientrano tra i primi:
- gli interventi di isolamento termico sugli involucri;
- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- gli interventi antisismici.
Gli interventi possono essere effettuati sempre entro i limiti di spesa del superbonus 110%.
Sono considerati trainati quegli interventi che per scontare il 110% devono essere eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi trainanti sopra elencati.
Si tratta di:
- interventi di efficientamento energetico;
- installazione di impianti solari fotovoltaici;
- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Ad ogni modo, le spese per gli interventi agevolati devono essere effettuati tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.
I lavori sulle parti comuni condominiali
Anche i condòmini possono beneficiare della detrazione del 110% sia per i lavori effettuati sulle parti comuni condominiali sia sui singoli appartamenti.
Difatti sono agevolati i lavori: di cappotto termico, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.
I lavori sulle parti comuni possono esser effettuati anche se non tutti i proprietari del condominio sono d’accordo.
Quando si parla di condominio?
Come da circolare n°24/e, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che
“la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia”.
Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, sulla base dei millesimi di proprietà.
Le novità del D.L. Agosto:
Proprio sui lavori sulle parti comuni condominiali, in fase di conversione in legge del D.L. 104/2020, D.
In particolare, viene stabilito che le asseverazioni dei tecnici abilitati, in merito allo stato legittimo degli immobili, sono da riferire esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.
In tal modo, viene prevista una semplificazione per la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni (Fonte dossier ufficiale D.L. 104/2020).
A tal proposito, lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa. Ancora, quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto. Anche da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.
Difatti, tali indicazioni sono rinvenibili all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.
Quali sono i titoli abitativi?
I titoli abilitativi delle trasformazioni urbanistiche o edilizie sono:
- Attività edilizia libera;
- permesso di costruire;
- segnalazione certificata di inizio attività (Scia)
- segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire
- comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).
Con la novità del D.L. Agosto, se si effettuano lavori sulle parti comuni condominiali: non sono da ostacolo eventuali difformità urbanistiche o catastali dei singoli appartamento che compongono il condominio.
