Pasquale Pirone
Il superbonus 110% spetta per lavori (trainanti e trainati) fatti su edifici di tipo “residenziale”. In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio (condominio), le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.
Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio il proprietario di un locale commerciale) che sostengano le spese per le parti comuni.
Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, (non residenziale nel suo complesso).
Sono questi i principi base espressi più volte dall’Agenzia delle Entrate e da ultimo ribaditi nella Risposta n. 453 del 1° luglio 2021.
Il miglioramento energetico per i lavori da superbonus 110%
Laddove oggetto dei lavori da superbonus 110% siano quelli di efficientamento energetico, ai fini del beneficio la norma richiede che a fine lavori ne derivi, per l’immobile, il miglioramento di due classi energetiche ovvero, se ciò non risulti possibile in quanto, l’immobile stesso si trova già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta.
Tale risultato deve evincersi dal c.d. APE convenzionale rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Come redigere l’APE convenzionale nel bonus 110%
L’APE convenzionale, laddove si tratta di lavori da superbonus fatti su un immobile costituito da più unità abitative, a differenza dell’APE tradizionale, è redatto per l’intero edificio e non per singola unità immobiliare che lo compone.
In tal caso ai fini della sua predisposizione è necessario attenersi alle indicazioni date dall’ENEA, secondo cui, nel caso di edifici composti da più unità immobiliari
- se l’incidenza residenziale supera il 50% riferita alla superficie catastale, si considerano nell’APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo
- nell’ipotesi di incidenza residenziale uguale o inferiore al 50% riferita alla superficie catastale, le unità immobiliari da considerare nell’APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.
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