Andrea Amantea
Ottenuta l’autorizzazione condominiale all’ ‘esecuzione dei lavori e al sostenimento di tutte le spese a suo carico, il contribuente che è al contempo proprietario di un appartamento e del lastrico solare, può accedere al superbonus, per il totale delle spese sostenute. Anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale. Comunque, entro il limite fissato dalla disciplina del Superbonus in funzione del numero delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio.
L’intervento di isolamento termico del lastrico solare sarà considerato quale intervento trainante.
In sintesi, sono queste le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la risposta n° 499 del 27 ottobre 2020.
Il superbonus 110%
Il superbonus 110%, art.119 del D.L. 34/2020, è una detrazione Irpef/Ires che spetta a coloro che, su immobili residenziali effettuano:
- lavori di risparmio energetico o
- di riduzione del rischio sismico.
In linea generale si distingue tra lavori trainanti e lavori trainati.
Rientrano tra i lavori trainanti i seguenti interventi:
- isolamento termico sugli involucri degli edifici;
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- interventi antisismici.
Se collegati ad uno degli interventi appena citati, danno diritto alla detrazione del 110% anche i c.d. interventi “trainati”:
- gli interventi rientranti nell’eco bonus ordinario (art.14 D.L. 63/2013);
- di installazione di impianti solari fotovoltaici ( art.16-bis comma 1 DPR 917/86, TUIR) e di
- colonnine di ricarica la ricarica per veicoli elettrici.
Le spese devono essere sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.
Difatti, non rileva la data di inizio dei lavori ma la data di pagamento delle spese ammesse al 110%.
Sul superbonus 110%, l’Agenzia delle entrate, ha fornito diversi chiarimenti, in primis, con la circolare n°24/e 2020.
Gli immobili oggetto dei lavori agevolabili
Gli interventi agevolati devono essere realizzati su:
- parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
- edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
- unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
- singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Gli immobili possono essere posseduti anche in donazione dando diritto al superbonus 110%.
L’istanza di interpello
La risposta n° 499 dell’Agenzia delle entrate prende spunto da apposita istanza di interpello super bonus 110%, presentata da un contribuente.
In particolare, l’istante è proprietario di un appartamento all’interno di un edifico condominiale composto da 10 unità immobiliari nonché del lastrico solare sovrastante. L’appartamento si trova l’ultimo piano dell’edifico condominiale.
A tal proposito intende effettuare completamente a sue spese i seguenti lavori:
- l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva,
- l’installazione di un impianto solare fotovoltaico, con o senza sistema di accumulo, connesso alla rete elettrica con cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE), dell’energia non auto-consumata in sito.
Da qui, la su intenzione è quella di accedere al superbonus 110%, a tal proposito, ha chiesto di sapere all’Agenzia delle entrate se:
- l’intervento di isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva è agevolabile;
- l’incidenza dell’intervento su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e il miglioramento della classe energetica (requisiti prescritti dalla norma) devono riguardare l’intero condominio o il suo appartamento;
- la realizzazione dell’impianto solare rientra tra le opere ammesse al Superbonus;
- l’ammontare massimo della detrazione;
- le fatture (e i relativi pagamenti) devono essere intestate a lui o al condominio;
- può optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 121, Dl n. 34/2020)?
Di seguito le indicazioni date dall’Agenzia delle entrate.
La soluzione dell’Agenzia delle entrate: superbonus 110% anche per il lastrico solare di proprietà esclusiva
Sulla base della ricostruzione fatta sopra, per i lavori condominiali, il superbonus 110% spetta:
- sulle parti comuni (sia interventi “trainanti che “trainati”);
- sulle singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo interventi trainati).
Nella già citata circolare 24/e, è stato messo in evidenza che:
tra le spese ammissibili al Superbonus rientrano, anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.
Nel rispetto di tali condizioni, la coibentazione del tetto rientra tra gli intervento trainanti.
Inoltre, se eseguito congiuntamente all’intervento trainante(coibentazione tetto), è possibile accedere al superbonus 110% anche per l’intervento trainato di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica.
Le ulteriori indicazioni dell’ Agenzia delle entrate: superbonus 110% lastrico solare
Dunque, secondo l’Agenzia delle entrate, il superbonus 110% spetta per entrambi gli interventi prospettati dal contribuente a condizione che:
- gli interventi considerati nel complesso devono devono portare al miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile perché l’immobile è già nella penultima (terzultima) classe, a conseguire quella più alta;
- l’energia non auto-consumata in sito o non condivisa per l’autoconsumo deve essere ceduta ceduta al Gse.
Il requisito di cui al punto n° 1), va dimostrato tramite attestato di prestazione energetica, rilasciato – ante e post intervento – e asseverato da un tecnico abilitato.L’attestato di prestazione energetica (A.P.E), deve essere riferito all’intero edifico condominiale.
Inoltre, il requisito ulteriore dell’incidenza degli interventi su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente deve essere verificato con riferimento all’intero edificio. Trattandosi di intervento realizzato su una parte a servizio comune (il lastrico solare). Anche se di proprietà esclusiva dell’istante.
Il limite max di spesa agevolabile
Precise indicazioni sono state date sul calcolo della spesa massima detraibile, ex art.119, comma 1 lett. a), d.L. 34/2020.
In particolare, il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio, poiché il condominio è composto da dieci unità immobiliari, è pari a 380mila [(40.000 x 8) + (30.000 x 2)].
Di regola:
- ciascun condomino calcola la detrazione in funzione della spesa
- a lui imputata in base ai millesimi di proprietà.
Nel caso prospettato dal contribuente, considerato che intende sostenere tutta la spesa a suo carico:
- se l’assemblea condominiale autorizza i lavori e delibera all’unanimità che le spese saranno tutte a carico del proprietario,
- quest’ultimo può fruire della detrazione sull’intera somma pagata, anche oltre rispetto alla spesa a lui imputabile in base alla quota condominiale.
Sempre, nel rispetto del limite di 380.000 sopra individuato.
Per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, il Superbonus deve essere calcolato su un importo non superiore a 48mila euro, comunque nel limite di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale. La detrazione spetta anche per l’installazione di sistemi di accumulo integrati. Con un distinto tetto di 48mila euro, comunque nel limite di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo.
I documenti di spesa
Chiarimenti hanno riguardato anche l’intestazione dei documenti di spesa.
A tal proposito, l’Agenzia distingue tra gli interventi effettuati sul lastrico solare e quelli di installazione dell’impianto fotovoltaico.
In pratica:
- i documenti di spesa (e relativi bonifici) per gli interventi sul lastrico solare devono essere intestati al condominio, come qualsiasi lavoro realizzato su parti comuni dell’edificio. Gli adempimenti possono essere effettuati dall’amministratore o da un condomino delegato, anche lo stesso contribuente interpellante.
- i documenti di spesa (e relativi bonifici) per l’installazione dell’impianto fotovoltaico devono essere intestati al soggetto che ne sostiene le spese, in quanto intervento realizzato su singola unità immobiliare.
La sconto in fattura o la cessione della detrazione
Per i lavori fin qui in commento, il contribuente potrà optare per lo sconto in fattura o per la cessione della detrazione.
