Andrea Amantea
Nel DDL di bilancio c’è una novità che farà storcere il naso a tutti coloro i quali hanno ristrutturato la propria casa con il superbonus 110. Infatti, il Governo ha introdotto una previsione in base alla quale chi venderà un immobile oggetto di lavori con il 110 dovrà versare allo Stato un’imposta del 26%.
Non sempre scatterà l’obbligo di versamento ma solo al verificarsi di alcune condizioni ben individuate dal legislatore.
Vediamo nello specifico cosa prevede il DDL di bilancio che con la nuova imposta vuole evitare quei comportamenti finalizzati ad ottenere un lucro sfruttando un’agevolazione dello Stato.
Il superbonus
Il superbonus è stato il bonus edilizio più discusso degli ultimi anni. Soprattutto per la previsione che in alternativa alla detrazione diretta in dichiarazione, ammette le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito. Consentendo al contribuente di ristrutturare la propria casa quasi senza togliere un euro. Anche se c’è da dire che imprese, geometri e ingegneri sono stati bravi a cogliere l’occasione offerta dallo Stato che con un decreto ministeriale di individuazione di massimali di costo ha consentito loro di avere margini di guadagno ben più alti rispetto a quelli a cui erano abituati di solito. Chiedendo poi l’intervento del contribuente per la parte di spesa che andava oltre i limiti di legge.
Detto ciò, rientrano nel superbonus 110 i lavori finalizzati:
- all’efficienza energetica e al consolidamento statico
- o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
La legge n°197/2022, Legge di bilancio 2023, ha prorogato l’agevolazione, fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure:
- 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
- 70% per le spese sostenute nel 2024;
- 65% per le spese sostenute nel 2025.
Ciò vale per i condomini. Ma anche per le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari: distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Per le unifamiliari, il superbonus dovrebbe scadere al 31 dicembre 2023. A ogni modo sconto in fattura e cessione del credito sono ammessi solo per SAL ultimati.
Superbonus. Chi vende paga una tassa del 26%
Come accennato in premessa, nel DDL di bilancio 2024, c’è una previsione che piacerà a coloro i quali hanno ristrutturato casa con il superbonus. Non tanto a chi ha ristrutturato la propria abitazione principale che difficilmente metterà in vendita, ma soprattutto a chi avendo più immobili ha approfittato dell’agevolazione (nei limiti ammessi per legge) mettendoli a nuovo con conseguente crescita del loro valore.
In particolare, all’interno del TUIR (DPR 917/86) viene inserita la seguente previsione:
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo;»;
Nei fatti, chi venderà la casa che ha ristrutturato con il 110 dovrà pagare sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto rivalutato (reddito diverso) un’imposta del 26% (oppure l’Irpef per scaglioni).
Ciò avviene:
- se la cessione riguarda un immobile con lavori superbonus;
- che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione.
Nessuna imposta a titolo di “recapitare superbonus” dovrà essere versata se la vendita riguarda gli immobili ristrutturati con il superbonus: acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo. ipotesi che potrebbero dare vita ad altre situazioni tassabili.
Riassumendo…
- Chi venderà un immobile oggetto di lavori con il 110 dovrà versare allo Stato un’imposta del 26%;
- nessuna imposta dovrà essere versata se la vendita riguarda l’abitazione principale;
- non rimane che attendere il testo finale della legge di bilancio per vedere se tale previsione sarà confermata.
