Superbonus 110%: il nuovo significato di immobile “funzionalmente indipendente”

L’Agenzia delle Entrate ritorna sul concetto di immobile “funzionalmente indipendente” e di “accesso autonomo esterno” in ambito superbonus 110% dopo le novità di cui alla legge di bilancio 2021

Il bonus 110% ricordiamo è stato introdotto con il decreto Rilancio (art. 119 decreto-legge n. 34 del 2020). Sul beneficio è poi intervenuta la manovra finanziaria 2021 ampliandone la portata e prorogando l’intervallo temporale in cui devono ricadere le spese per goderne.

Superbonus 110%: i lavori trainanti

Come già avuto modo di evidenziare in un nostro precedente articolo, la legge di bilancio 2021 è intervenuta in ambito dei lavori trainati, rimanendo fermi quelli trainanti (vedi Superbonus 110%: quali sono le intenzioni del nuovo Governo?).

Questi ultimi (detti anche principali), così definiti poiché per essi, nel rispetto di tutti i requisiti previsti, il superbonus spetta anche se eseguiti a prescindere da altri lavori, sono rappresentati dai seguenti:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
• interventi antisismici.

Lavori trainati nel superbonus 110%: novità legge di bilancio 2021

Rientrano nel superbonus 110%, anche i lavori c.

d. “trainati”, così definiti poiché danno diritto al beneficio solo se fatti congiuntamente ad uno o più dei trainanti. Sono tali:

• gli interventi di efficientamento energetico
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici
• le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
• gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, solo con riferimento a spese sostenute dal 1° gennaio 2021 (novità legge di bilancio 2021).

Definizione di immobile “funzionalmente indipendente” nel bonus 110%

La legge di bilancio 2021 è intervenuta anche sul concetto di immobile “funzionalmente indipendente” e su questo aspetto si è concentrata anche l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 115 e Risposta n. 116 entrambe del 16 febbraio 2021.

L’Amministrazione finanziaria, in primis ricorda che il comma 66, lett. b), della citata manovra (legge n. 178 del 2020) chiarisce che per

Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• impianti per l’approvvigionamento idrico
• impianti per il gas
• impianti per l’energia elettrica
• impianto di climatizzazione invernale.

La stessa Agenzia delle Entrate ricorda altresì, che secondo quanto previsto dall’art. 119 del decreto Rilancio, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Superbonus 110%: quando l’immobile ha “accesso autonomo dall’esterno”

Sulla base di tale normativa, pertanto, secondo l’Amministrazione finanziaria, è possibile ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio all’immobile si accede:

• direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione
• oppure da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile

Superbonus 110%: i requisiti tecnici non sono di competenza dell’Agenzia delle Entrate

In considerazione di quanto fin qui esposto, dunque, l’Agenzia delle Entrate giunge alle seguenti due conclusioni:

• le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, situate all’interno di edifici plurifamiliari”, alle quali la norma fa riferimento, devono essere individuate verificando la contestuale sussistenza di entrambi i requisiti, ossia “indipendenza funzionale” ed “accesso autonomo dall’esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio
• ad ogni modo, la valutazione della sussistenza dei due requisiti non costituisce un accertamento di competenza delle Entrate, in quanto trattasi di aspetti tecnici e non fiscali della normativa inerente il superbonus 110%.

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