Superbonus 110%: sempre necessaria la regolarità urbanistica dell’immobile

Nei prossimi mesi, l’immobile in cui vivo con la mia famiglia sarà oggetto di lavori potenzialmente ammessi al superbonus 110%. Il geometra che sta seguendo la pratica mi ha fatto presente che l’immobile presenta alcune lievi irregolarità urbanistiche che comunque possono essere sanate prima dell’avvio dei lavori. A tal proposito, ho letto che il D.L. Semplificazioni ha semplificato le procedure di accesso al superbonus. Non è più necessaria l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Ciò significa che il superbonus 110% può essere richiesto anche in presenza di irregolarità urbanistiche non sanate?

Il superbonus 110%

Il superbonus 110% è disciplinato dall’art.119 del D.

Tale articolo prevede una detrazione del 110% per gli interventi di risparmio energetico e di riduzione del rischio sismico effettuati su immobili residenziali.

Nello specifico si distingue tra interventi trainanti e interventi trainati.

Rientrano tra i primi:

• gli interventi di isolamento termico sugli involucri;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
• la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
• gli interventi antisismici: la detrazione già prevista dall’art.16 del D.L. 63/2013, è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
  Interventi aggiuntivi o trainati.

Al contrario, sono interventi trainati: gli interventi di efficientamento energetico; l’installazione di impianti solari fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici; gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e) del TUIR).

Per essere agevolati, tali interventi trainati devono essere effettuati congiuntamente ad almeno un intervento trainante.

Gli interventi agevolati devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Soggetti beneficiari

Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:

• condomìni;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate;
• Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”.
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali (Circolare 24/E 2020).

Il visto di conformità e le altre attestazioni

In alternativa all’utilizzo della detrazione in dichiarazione dei redditi, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

La cessione può essere disposta in favore: dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti) di istituti di credito e intermediari finanziari. I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione.

Oltre agli adempimenti ordinari previsti per le detrazioni finalizzate al risparmio energetico o alla ristrutturazione edilizia degli immobili, per il superbonus è inoltre necessario:

• ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus;
• ai fini della detrazione nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Le novità del D.

L Semplificazioni: basta la CILA

Il D.L. 77/2021, decreto Semplificazioni, pubblicato ieri in Gazzetta Ufficiale, (GU Serie Generale n.129 del 31-05-2021), interviene in materia di superbonus 110%, prevedendo tra l’altro un accesso semplificato all’agevolazione.

Nello specifico, gli interventi ammessi al superbonus 110%, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto.

Nella CILA sono attestati:

• gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero
• è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Il decreto inoltre aggiunge che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (art.9-bis, comma 1-bis DPR 380/2001).

Il decreto regola anche i casi in cui si decade dal superbonus.

Si decade dal superbonus 110% nei seguenti casi: mancata presentazione della CILA;  interventi realizzati in difformità dalla CILA; assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 dell’articolo 119 del D.

Quanto detto finora non significa che è possibile accedere al superbonus 110% in presenza di irregolarità urbanistica dell’immobile non sanate.

Infatti, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.