Proroga con tanti paletti: ecco come sarà il Superbonus 2023

“Se vogliamo che tutto rimanga come è, bisogna che tutto cambi”. Questa è una famosissima frase detta da Tancredi, nipote del principe Fabrizio Salina nel celebre romanzo “Il Gattopardo” di Giuseppe Tomasi di Lampedusa.

Tale espressione, sembra cadere a pennello con la questione Superbonus 2023. Le continue modifiche normative non hanno fatto altri che mandare in confusione non solo le imprese. Ma anche tutti coloro che gravitano intorno al sistema superbonus 110. Comprese le banche e gli altri intermediari finanziari ai quali è demandato un ruolo cruciale nel mercato della cessione dei crediti edilizi che a oggi è in una fase di stallo con un’unica alternativa accessibile.

In base a quello che è stato l’ultimo intervento del DL 176/2022, decreto Aiuti-quater, per gli edifici unifamiliari comprese le villette, il superbonus, seppur al 90%, spetta anche nel 2023. La proroga di un anno, con riduzione dal 110% al 90%, è stata disposta sempre con il decreto Aiuti-quater. Per i lavori condominiali c’era già la proroga, anche se l’abbattimento dell’aliquota agevolativa è stata anticipato di un anno. Nel complesso, per i lavori condominiali il superbonus spetterà al: 90% per le spese 2023 (non più al 110), 70% per le spese sostenute nell’anno 2024; 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Le stesse scadenze e percentuali valgono rispetto ai lavori effettuati dai condomini e dalle persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Si pensi ad un palazzo costituito da 4 appartamenti di un unico proprietario o in comproprietà tra due soggetti.

Tuttavia, in alcuni casi è ancora possibile prendere il 110 pieno; a tal proposito la Legge di bilancio 2023 prevede la proroga del termine di presentazione della CILAS.

Il superbonus 2023. Le regole in vigore oggi

Dopo l’approvazione del DL 176/2022, decreto Aiuti-quater il superbonus 2023 è stato quasi smantellato.

Infatti, dal 2023, l’agevolazione scende dal 110% al 90%; la riduzione riguarda sia i lavori su edifici unifamiliari sia quelli su edifici condominiali.

Attenzione, per gli edifici unifamiliari i contribuenti potranno sfruttare un altro anno (2023) di superbonus solo se:

• titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi);
• se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale;
• titolari di un reddito di riferimento rapportato a uno specifico quoziente familiare, non superiore a 15.000 euro.

Dunque, i familiari conviventi non potranno ricorrere al superbonus. Stesso divieto vale per gli inquilini.

Superbonus al 110%. Chi può ancora richiederlo?

In base alle previsioni del decreto Aiuti-quater, è  possibile ancora beneficiare del superbonus 110 pieno:

• per i lavori su edifici unifamiliari, comprese le villette a schiera (unita’ immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari: funzionalmente indipendenti e chedispongano di uno o piu’ accessi autonomi dall’esterno), solo se la CILAS è stata presentata entro la data del 25 novembre;
• per gli edifici condominiali solo con CILAS presentata entro il 25 novembre e delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori adottata in data antecedente al 25 novembre 2022;
• per gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti per gli interventi rispetto ai quali, al 25 novembre 2022, risulta presentata la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).

Ulteriori precisazioni sul 110 pieno

Per i lavori di demolizione e di ricostruzione, non rileva la data di presentazione della CILAS. Conta la data di avvio delle relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo (non sono fatti in CILA). Dunque, entro il 25 novembre deve risultare presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Infine, possono sfruttare il 110 pieno per le spese sostenute fino al 31 marzo 2023, i proprietari di edifici e villette unifamiliari con lavori che hanno raggiunto uno stato di avanzamento del 30 per cento entro il 30 settembre 2022.

Per le ONLUS, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale rileva sempre la presentazione della CILAS entro il 25 novembre.

Il superbonus 2023 rimane al 110% fino al 2025 per i soggetti che svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica, per interventi su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.

Superbonus 2023. Cosa cambia con la Legge di bilancio?

In relazione ai lavori effettuati sugli edifici condominiali, la Legge di bilancio 2023, prevede che la CILAS possa essere presentata entro il 31 dicembre 2022. Dunque anche dopo il 25 novembre. La proroga riguarda anche il termine per avviare le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo per i lavori di demolizione e ricostruzione (non sono fatti in CILA).

Attenzione però, se da un lato c’è la proroga del termine di presentazione della CILAS, dall’altro viene rivisto all’indietro quello per la delibera assembleare di approvazione dei lavori.

In particolare, viene disposto che per prendere il Superbonus al 110% è necessario che la delibera sia approvata entro il 18 novembre 2022.

Nel complesso, si al superbonus 110 per gli edifici condominiali:

• con CILAS presentata entro il 31 dicembre 2022 e
• delibera assembleare entro il 18 novembre 2022.

In tutti gli altri casi, valgono le disposizioni di cui al decreto Aiuti-quater, analizzate nel paragrafo precedente.

Cessione del credito. La speranza è riposta nel decreto Aiuti-quater?

Veniamo alla quesitone cessione del credito. Come già detto più volte nell’ultima settimana, in fase di conversione in legge del decreto Aiuti-quater, è stato proposto  un emendamento con il quale si interviene sul numero di cessioni ammesse per i crediti edilizi.

L’emendamento porta da 2 a 3 il numero di cessioni ammesse tra “soggetti qualificati” (banche, assicurazioni e altri intermediari finanziari). E’ confermato che la prima cessione rimane libera, dunque  il contribuente o l’impresa (quest’ultima, dopo lo sconto in fattura), potrà effettuare la cessione del credito anche nei confronti di un privato o addirittura di un familiare.

Da qui, saranno ammesse altre tre cessioni. La banca una volta che viene in possesso del credito, se con la prima o le altre cessioni poco importa, potrà trasferirlo in favore del proprio correntista. Impresa o professionista. Non è ammessa la cessione nei confronti di privati.

Resta fermo il divieto per il correntista di cedere il credito ulteriormente.