Superbonus anche per le locazioni brevi: se la locazione non è impresa

Il superbonus del 110% può essere richiesto anche dal proprietario dell’immobile destinato a locazione breve ossia a più locazioni nel corso dell’anno della durata non superiore a 30 giorni. Per singola locazione. Se l’attività è svolta in maniera imprenditoriale, l’immobile è considerato quale bene strumentale escludendo la possibilità di beneficiare del bonus. Su tale ultimo punto, l’ultima manovra finanziaria ha previsto che si considera svolta in forma di impresa la locazione breve di un numero di immobili superiori a 4.

In tal modo è stato individuato un parametro oggettivo in base al quale la locazione breve è considerata attività d’impresa ed esclude l’applicazione della cedolare secca al 21% nonchè del superbonus 110%.

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Il superbonus 110%

L’art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio prevede una detrazione del 110% per le spese sostenute per interventi di risparmio energetico e di riduzione del rischio sismico su edifici residenziali. Difatti sono esclusi dal bonus:

• gli immobili strumentali all’attività di impresa/professionale;
• quelli costituiscono l’oggetto della propria attività;
• gli immobili patrimonio.

Ciò non toglie che imprenditori e professionisti possano beneficiare del Superbonus in relazione agli immobili abitativi riconducibili alla propria sfera privata.

Attenzione, se i suddetti immobili di impresa fanno parte di un edificio condominiali, imprese e professionisti possono usufruire del superbonus in relazione alle spese sostenute, pro-quota, per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali.

Difatti, come riportato nella circolare n°24/E 2020,

in tal caso, la detrazione spetta, inrelazione agli interventi riguardanti le parti comuni, a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Ambito oggettivo superbonus 110%

Per aver diritto al superbonus, gli interventi devono essere realizzati su:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Soggetti beneficiari

Il superbonus 110% può essere richiesto dai seguenti soggetti:

• condomìni»;
• «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari»;
• Istituti autonomi case popolari (IACP);
• Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  Organizzazioni non lucrative di utilità sociale;
• Associazioni e società sportive dilettantistiche (ASD) iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242.

Interventi agevolati

Sono agevolabili gli interventi di (interventi trainanti): isolamento termico sugli involucri degli edifici; sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti; antisismici.

Se eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi appena citati, danno diritto alla detrazione del 110% anche i c.d. interventi “trainati”: gli interventi rientranti nell’eco bonus ordinario (art.14 D.L. 63/2013); di installazione di impianti solari fotovoltaici ( art.16-bis comma 1 DPR 917/86, TUIR) e di colonnine di ricarica la ricarica per veicoli elettrici.

Si veda a tal proposito il nostro approfondimento Superbonus 110%: lavori con termini precisi.

In particolare, per essere agevolate al 110%, le spese sostenute per gli interventi trainati sul singolo appartamento devono essere effettuate: nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine lavori per gli interventi trainanti (FAQ M.E.F).

 

Può essere lecito chiedersi se il superbonus 110% possa spettare per gli immobili destinati a locazione breve. Su tale punto la riposta passa dalla distinzione tra attività di locazione svolta in forma imprenditoriale da quella invece svolta senza partita iva.

Le locazioni brevi

Sono considerate brevi quelle locazioni di immobili abitativi con contratti della durata non superiore a 30 giorni, ex art 4 del D.L. 50/2017. Per tali tipi di locazioni è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%, anche se prevedono la prestazione di servizi di fornitura della biancheria e pulizia dei locali. I contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.Tale esclusione riguarda entrambe le parti del contratto.

Su tale passaggio, come ribadito nella circolare n° 24/E 2017,

Il regime delle locazioni brevi con cedolare secca al 21% non si applica:

• alle locazioni che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa
• in caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR (redditi diversi).

La Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021, ha disposto che il regime delle locazioni brevi in cedolare secca non può essere applicato se nell’anno si destinano alla locazione più di quattro appartamenti. Superata tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Superbonus 110% e locazioni brevi

In base alla ricostruzione fatta finora, anche gli immobili destinati a locazione dal soggetti privato non titolare di partita iva possono beneficiare del superbonus 110%.

Cosa succede se l’attività di locazione è svolta in forma imprenditoriale? 

Ebbene, in tale caso entra in gioco il discorso fatto sopra per gli immobili strumentali.

A tal proposito, coma da risoluzione n° 18/E 2012,

si ritiene che gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.

Dunque, i soggetti titolari di reddito d’impresa da locazione breve, possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini. In tal caso, la detrazione spetta, in relazione agli interventi riguardanti le parti comuni. A prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali.