Superbonus con frazionamento e doppio limite di spesa. Chi paga l’IMU?

I proprietari di villette ed edifici unifamiliari, laddove vi siano le condizioni richieste dalla legge, potrebbero valutare, prima dell’inizio dei lavori, la possibilità di frazionare al catasto il proprio immobile, con l’intento di ricavarne due unità immobiliari e beneficiare di limiti di spesa più alti ai fini del superbonus. Anche per sfruttare la proroga più lunga prevista dall’ultima legge di bilancio.

Una volta che l’immobile risulterà composto da più unità immobiliari, cosa succederà in termini di agevolazioni IMU? Se si tratta di abitazione principale, cadrà l’esonero dal pagamento del tributo?

Ecco quello che bisogna mettere in conto.

Sei da un lato vi possono essere vantaggi in termini di limiti di spesa superbonus, dall’altro ci potrebbero essere delle spiacevoli sorprese sul pagamento dell’IMU.

Superbonus. Le attuali proroghe

Per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate (anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche), la detrazione bonus 110 spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. Tuttavia, la detrazione, a partire dal 1° gennaio 2024 viene ridotta al: 70 per cento per le spese sostenute nell’anno 2024; 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Per gli edifici e le villette unifamiliari, la proroga opera fino al 31 dicembre 2022. Rispetto alla precedente data del 30 giugno 2022. Per beneficiare della proroga del superbonus dal 1° luglio 2022 al 31 dicembre 2022, alla data del 30 giugno, i lavori devono raggiungere uno stato di avanzamento di almeno il 30%.

I limiti di spesa per le persone fisiche

Per gli interventi realizzati sulle parti non comuni, le persone fisiche possono beneficiare del superbonus per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari. Fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Per i lavori effettuati sulle parti comuni condominiali, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.

 In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è effettuato moltiplicando per 8. Le pertinenze non fanno limite di spesa per le villette e gli edifici unifamiliari.

Le indicazioni sui limiti di spesa per i lavori condominiali, si applicano anche per le persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate (anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche).

Dal qui, per le persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate (anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche:

• ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate (vedi riposta Agenzia delle entrate n° 568/2021);
• con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.

Ad esempio, per l’intervento di cappotto termico, l’importo massimo di spesa, pari a euro 40.000, va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze.

Con più unità immobiliari limite di spesa più alto. Chi paga l’IMU?

In base alla ricostruzione fatte finora,  è chiaro che in presenza di due o più unità immobiliari, il limiti di spesa ossia il plafond di spesa utilizzabile per fare i lavori superbonus 110 è più alto.

I proprietari di villette ed edifici unifamiliari, laddove vi siano le condizioni richieste dalla legge, potrebbero valutare, prima dell’inizio dei lavori, la possibilità di frazionare al catasto il proprio immobile, con l’intento di ricavarne due unità immobiliari e beneficiare di limiti di spesa più alti ai fini del superbonus.

Anche per sfruttare la proroga più lunga prevista dall’ultima legge di bilancio.

Una volta che l’immobile risulterà composta da più unità immobiliari, cosa succederà in termini di agevolazioni IMU? Se si tratta di abitazione principale, cadrà l’esonero dal pagamento del tributo?

La norma che prevede l’esonero dell’IMU sull’abitazione principale, si applica ex comma 741 della Legge 160/2019,  all’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Da qui, passare da una a due unità immobiliari comporterebbe il pagamento dell’IMU sulla 2° unità. Oltre alla maggiorazione della TARI.