Andrea Amantea
Il D.L. 176/2023, decreto Aiuti-quater, ha ridimensionato il superbonus 2023, riducendo l’agevolazione dal 110% al 90% già con effetti da quest’anno. Tuttavia, rispetto ai lavori eseguiti su edifici condominiali, la Legge n°197/2022, Legge di bilancio 2023, ha previsto alcuni casi in cui l’incentivo continuerà ad applicarsi al 110% anche nel 2023.
A tal fine, entrano in gioco due elementi: la data di presentazione della CILAS ossia del titolo abilitativo in base al quale sono eseguiti gli interventi superbonus e la data della delibera dell’assemblea condominiale che ha approvato l’esecuzione dei lavori.
Partendo dall’analisi della combinazione di queste due variabili, vediamo quali sono le maggioranze dell’assemblea condominiale necessarie per sfruttare le previsioni di favore di cui alla Legge di bilancio.
Il superbonus per i condomini. Aliquota al 110% anche nel 2023. Quando?
Le scadenze e le aliquote agevolative del superbonus condomini possono essere così riassunte:
- 90% per le spese 2023 (non più al 110);
- 70% per le spese sostenute nell’anno 2024;
- 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.
La Legge di bilancio 2023, ha smorzato questi tagli, prevedendo della casistiche specifiche rispetto alle quali continuerà ad applicarsi il 110% pieno anche quest’anno.
Nello specifico, continuerà ad applicarsi il 110%, sempre se il contribuente è in possesso di tutta la documentazione:
- agli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25 novembre, risulta presentata la CILAS;
- agli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del decreto Aiuti-quater. Ovvero in data 18 novembre 2022 e a condizione che per tali interventi, alla data del 31 dicembre 2022, risulti presentata la CILAS;
- per gli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa fra il 18 novembre 2022 e il 24 novembre 2022, sempre a condizione che per tali interventi, alla data dei 25 novembre 2022, risulti presentata la CILAS;
- comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.
Superbonus 110% condomini. Delibera assembleare entro il 24 novembre
In base a quanto detto finora, abbiamo visto che la data di approvazione dei lavori da parte dell’assemblea straordinaria condominiale fa la differenza.
Detto ciò, quali sono le maggioranza che sono ritenute valide ai fini dell’applicazione delle “proroghe” in commento?
Ebbene, a tal proposito entrano in gioco le previsioni di cui all’articolo 119 del comma 9-bis del DL 34/2020, decreto Rilancio:
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
Nei fatti, tali previsioni operano in deroga alle norme del codice civile. Ai fini del superbonus condomini al 110%, è necessario che la delibera sia stata approvata entro il 24 novembre. Fatte salve le ulteriori condizioni sopra evidenziate.
