Giuseppe Timpone
Il mercato immobiliare non si è ancora ripreso dalla potente crisi finanziaria prima ed economica subito dopo che ha travolto l’economia italiana. I prezzi delle case hanno perso mediamente circa un quarto del loro valore nell’ultimo decennio e le attese sono negative anche per quest’anno, anche se le flessioni dei valori si stanno riducendo. Per chi vende, può essere psicologicamente tragico rinunciare a un immobile a prezzi di saldo, specie se lo si è acquistato all’apice del boom.
Mutui casa, tassi mai così bassi e alla banca cosa conviene proporre?
Già, perché i tassi sui mutui continuano a diminuire, come segnala anche l’Osservatorio di Mutuionline.it, il comparatore su internet per i mutui dei più grandi gruppi bancari italiani. Mediamente, a febbraio un prestito a tasso fisso per comprare casa risulta essere stato erogato al 2,11%, allo 0,89% per il tasso variabile. Del resto, l’Eurirs a 20 anni, tanto per fare un esempio, si attesta ancora all’1,4%, mentre l’Euribor a 1 mese viaggia in area -0,37%. Nel febbraio del 2007, ultimo anno prima della crisi, erano rispettivamente al 4,4% e al 3,8%. Allora, mediamente un mutuo a tasso fisso o variabile veniva erogato a tassi superiori al 5%, anche nettamente.
Abbiamo provveduto a calcolare quanto risparmierebbe oggi un compratore di un immobile rispetto al 2007, quando i prezzi delle case raggiunsero il picco e così anche i tassi sui mutui. Premettiamo che non sarebbe possibile effettuare un confronto generale valido per tutta Italia, né per le varie categorie di immobili (appartamento, casa singola, villa, rustico, etc.). Pertanto, il nostro esercizio si limita a prendere in considerazione i prezzi medi di vendita degli immobili nella provincia di Roma per il mese di febbraio, comparandoli con quelli di 11 anni, incrociando i dati rispettivamente di Immobiliare.
Fino a 400.000 euro in meno per un immobile
Ebbene, abbiamo trovato che un immobile (genericamente inteso) nella provincia capitolina risulta venduto a 2.643 euro al metro quadrato il mese scorso, quando 11 anni prima il valore medio era di ben 4.742 euro. Da allora, il crollo è stato, quindi, superiore al 44%. Ora, immaginiamo di acquistare oggi un immobile di 100 metri quadrati in quest’area d’Italia. Dovremmo spendere 264.300 euro. Se non avessimo tutta la liquidità occorrente, dovremmo ricorrere a un mutuo. Poiché la banca difficilmente ci erogherà più dell’80% del valore commerciale dell’immobile acquistato, sempre che godiamo dei requisiti economici richiesti, dovremmo anticipare di tasca nostra qualcosa come circa 53.000 euro. Contraendo un mutuo a tasso fisso a 20 anni e con interesse medio pari a quel 2,1% di cui sopra sul restante 80% copertoci dalla banca, la rata mensile da sborsare ammonterebbe a 1.081 euro e nell’arco del ventennio dovremmo pagare interessi per quasi 48.000 euro. In tutto, l’immobile ci sarà costato sopra i 312.000 euro.
Mutui più veloci, sicuri e a tassi più bassi con la fintech: rivoluzione in arrivo
Immaginiamo di avere effettuato lo stesso acquisto, ma nel 2007. L’immobile ci sarebbe costato mediamente quasi 475.000 euro, avremmo dovuto anticipare sui 95.000 euro e avremmo dovuto farci finanziare con il mutuo sui 380.000 euro con interesse annuo superiore al 5%. La rata mensile sarebbe ammontata a 2.550 euro e di soli interessi avremmo pagato 95.000 euro in 20 anni. In tutto, il sogno di avere una casa ci sarebbe costato sui 705.000 euro. Rispetto alla situazione odierna, sarebbero stati quasi 400.000 euro in più. La sola rata mensile ci costerebbe oggi, se fossimo un cittadino della provincia romana, 1.500 euro in meno. Ovvio che parliamo solo di valori medi, che possono significare poco o nulla nel caso concreto, ma forniscono pur sempre un’idea di quanto sia accaduto con lo scoppio della crisi nel 2008.
