Terreno agricolo acquistato o ereditato, ecco le tasse che paga il nuovo proprietario

Quali sono le tasse su un terreno agricolo acquistato o ereditato? L’acquisto di un terreno agricolo può essere senza dubbio un valido investimento. Si tratta sempre di un immobile con un valore che nel tempo potrebbe crescere. Lo si può comperare per coltivarci qualcosa, per fare l’orto a uso personale e della propria famiglia. Ma la scelta di acquistarlo può nascere dalle motivazioni più disparate. C’è chi immagina di costruirci sopra una casa o una villetta. Poi c’è chi lo compra per poi affittarlo ad aziende dedite al lavoro in agricoltura.

Lo stesso vale per chi un terreno invece lo eredita e sceglie di non venderlo ma di utilizzarlo per le stesse motivazioni. Occorre prestare attenzione però alla tassazione che c’è e ai vari regolamenti comunali che possono determinarne anche il valore. Basti pensare a suoli agricoli edificabili o meno, oppure a vincoli paesaggistici o di rischio sismico che possono impedire al proprietario di realizzare ciò che ha in mente.

“Gentile redazione, penso di acquistare un terreno agricolo che ho già visto e su cui il proprietario ha messo il cartello “vendesi”. Si tratta di un terreno adiacente quello che erediterò quando mio padre non ci sarà più. Infatti sarò l’unico erede non avendo più madre e fratelli. Volevo capire la tassazione applicata, non tanto sull’acquisto quanto sul mantenimento del terreno. Premetto che non ho ancora chiaro cosa ci farò con questi terreni, anche se mi piace l’idea di costruirci una casa e trasferirmi per superare il caos della città. O magari potrei farlo diventare una rendita affittandolo a una azienda agricola che so già che cerca terreni dove estendere l’attività e che ha diversi ettari vicino al terreno di mio padre.”

Cosa controllare prima di investire su un terreno agricolo

Come dicevamo, un terreno agricolo, a prescindere da ciò che fa un contribuente nella vita, può essere un investimento a prescindere dall’utilizzo che se ne vuole fare.

Naturalmente ciò che si intende fare con il terreno che l’interessato vuole acquistare, o che ha ricevuto in eredità, è fondamentale per poter quantificare il solito rapporto costi-benefici di un investimento. La prima cosa che occorre sapere prima di procedere all’acquisto è la destinazione d’uso del terreno. Per esempio, se uno ha intenzione di costruirci sopra un immobile, per farne una abitazione o per farne una attività imprenditoriale diversa come un agriturismo, bisogna verificare se è edificabile. Tutti i Comuni d’Italia infatti hanno un piano urbanistico e se il terreno ricade in una zona non edificabile, o soggetta a vincoli particolari (eventi idrogeologici per esempio), l’opzione costruzione viene meno. Così come verrebbe meno l’idea di coltivarci l’orto se il terreno sorge in una zona non agricola o l’idea di metterci su qualcosa che vada in contrasto con vincoli paesaggistici o storici che possono gravare sul terreno.

Le tasse sui terreni agricoli possono essere un ostacolo all’investimento

Non è solo l’ottenimento del certificato di destinazione urbanistica il documento fondamentale per rispondere al quesito del nostro lettore. Lui infatti ci chiede anche che genere di tasse dovrà sobbarcarsi nel momento in cui diventa proprietario del terreno agricolo del padre e di quello adiacente che intende acquistare. Tra l’altro il certificato di destinazione urbanistica del terreno non è necessario per diventare proprietario, tramite successione (ma vale anche per testamento), del terreno del padre. Ma lo è per quello che si intende acquistare dal momento che è documento necessario e obbligatorio in sede di rogito dal notaio. Per quanto riguarda la tassazione, possiamo dire che su un terreno gravano le tasse che comunemente si pagano su un altro immobile, sia esso una casa o un capannone.

Ciò che cambia solo le regole di calcolo delle tasse. Inoltre sui terreni gravano tasse specifiche.

L’IMU sui terreni agricoli

Come per le case, anche sui terreni grava l’IMU. L’Imposta Municipale Unica è dovuta annualmente al Comune dove è situato l’immobile. Si versa in genere in due rate annuali, l’acconto e il saldo, una in scadenza il 16 giugno e l’altra il 16 dicembre. Sui terreni agricoli però vigono delle esenzioni. Infatti chi risulta imprenditore agricolo, oppure mezzadro o colono, è esonerato dal versamento dell’Imposta. E non si paga se il terreno è situato in una zona montana tra quelle previste ed elencate nella circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze n° 9 del 14 giugno 1993. L’imposta per i terreni assoggettati si calcola sul reddito dominicale che si può rilevare da una classica visura catastale. Infatti sulle visure c’è il reddito agrario e quello dominicale. Quest’ultimo è la base imponibile da usare per calcolare l’IMU dovuta. Bisogna rivalutare il valore in euro del redito dominicale per il 25%, moltiplicarlo per 135 e poi applicare l’aliquota IMU determinata dal proprio Comune.

I terreni nelle dichiarazioni dei redditi

Il reddito dominicale è quello che un terreno produce per il proprietario, a prescindere dal suo utilizzo. Il reddito agrario invece è quello che il terreno è adibito a produrre in base alla sua destinazione. Entrambi i redditi vanno indicati nel 730 o nel modello Redditi PF. In pratica, sui terreni si paga anche l’IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali. A questa tassazione annuale che grava su un terreno agricolo il nostro lettore deve aggiungere quella che dovrà subire in fase di acquisto. Imposta di bollo, IRES se il proprietario da cui si acquista è una società, l’imposta di registro, l’imposta catastale, quella ipotecaria. Per il terreno ereditato, invece, si dovrà versare tutto ciò che in genere grava sulle successioni. Inoltre, a dichiarazione di successione effettuata, si dovrà provvedere anche alla voltura.