Giuseppe Timpone
Rendimenti dei BTp sempre più avidi. Conviene continuare ad investire nei titoli di stato italiani o sarebbe meglio optare a favore del mercato immobiliare? World Capital ha cercato di rispondere a questo interrogativo attraverso un report realizzato in collaborazione con Nonisma (richiedi qui). Ve ne daremo conto in forma molto sintetica in questo articolo. Anzitutto, lo studio ha messo a confronto per i titoli di stato i rendimenti dei BTp a 3 e 5 anni, del CTz a 2 anni e dei BoT a 6 e 12 mesi; per il mercato immobiliare ha considerato le superfici commerciali ubicate nelle vie principali (“High Streets”) e in quelle secondarie (“Secondary Streets”) di Milano.
Partiamo dai titoli di stato. Nel primo semestre di quest’anno, ecco qual era la situazione:
- BTp 5 anni: 0,91%
- BTp 3 anni: 0,46%
- CTz 2 anni: 0,10%
- BoT 12 mesi: 0,01%
- BoT 6 mesi: -0,22%
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I rendimenti degli immobili a Milano
In nessun caso, quindi, queste scadenze hanno esitato un rendimento di almeno pari all’1%. Anzi, sappiamo che negli ultimi mesi i rendimenti sovrani italiani, grazie al forte sostegno offerto loro dalla BCE, sono scesi ulteriormente e il titolo quinquennale rende persino negativamente. Il rendimento medio ponderato dei titoli di stato nei primi sei mesi dell’anno, infine, è risultato dell’1,40%.
Passiamo adesso ad analizzare il mercato immobiliare meneghino. I rendimenti medi nelle vie principali sono stati del 3,30%, in crescita dal 2,75% del 2019. Ma sono le vie secondarie a offrire maggiori soddisfazioni ai proprietari, grazie a un rendimento medio del 5,70%, anche in questo caso in forte rialzo dal 4,75% del 2019 e ai massimi dal 2014.
A questo punto, il report opera la distinzione tra le varie tipologie commerciali delle superfici indagate, ma limitatamente alle vie secondarie. Esso prende atto, infatti, che nelle vie principali si hanno superfici sostanzialmente omogenee tra di loro e legate perlopiù al fashion (moda) e alla ristorazione.
Quanto alle vie secondarie, le aree considerate sono state le seguenti, accompagnate dal rispettivo rendimento trovato. Tra parentesi troverete i rendimenti dello scorso anno:
- Isola: 5,6% (5,4%)
- Garibaldi: 5,2% (5,0%)
- Centrale: 5,3% (5,1%)
- Loreto: 5,8% (5,6%)
- Porta Romana: 5,6% (5,4%)
- Navigli: 5,8% (5,6%)
- Sempione: 5,9% (5,7%).
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I rendimenti per tipologia commerciale
Sempione si conferma l’area più remunerativa di Milano per i proprietari di immobili adibiti ad uso commerciale. La meno “generosa” continua ad essere la zona Garibaldi, che comunque offrirebbe in media circa 7 volte il rendimento attualmente esitato dal BTp a 10 anni.
E adesso, il report di World Capital ci consente di approfondire sulla base della tipologia commerciale delle superfici in ciascuna delle suddette aree considerate. Vi proponiamo solo i risultati migliori trovati e vi rimandiamo al report per una disamina completa:
- Isola: Sportelli bancari, ristorazione 6,70%
- Garibaldi: Sportelli bancari 6,70%
- Centrale: Sportelli bancari 6,83%
- Loreto: Fashion 6,99%
- Porta Romana: Sportelli bancari 6,81%
- Navigli: Fashion 6,99%
- Sempione: Fashion 6,93%
Tirando le somme, gli immobili più redditizi si trovano a Loreto, sui Navigli e a Sempione e riguardano il fashion, così come in Stazione Centrale e sono filiali bancarie. In altre parole, l’investimento migliore oggi a Milano sarebbe comprare un immobile adibito a superficie per il retail della moda a Loreto, ai Navigli e al Sempione, oppure alla Stazione Centrale per darlo in locazione a una banca. Quanto alla ristorazione, che occupa gran parte degli immobili presso le vie centrali, World Capital rileva anche che si tratti di una tipologia esposta alla volatilità in questa fase, in quanto tra le attività principalmente colpite dalla pandemia per via delle misure restrittive, come quella sul distanziamento sociale.
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