Trading immobiliare: i vantaggi introdotti dal DL 1 2012

L’art. 19 bis 1 lett. I del Dpr 633 del 1972 ha stabilito che non è consentita la detrazione dell’iva in merito all’acquisto, la manutenzione, la locazione il recupero e la gestione di fabbricati o  porzioni di fabbricato a destinazione abitativa, a patto che l’impresa non abbia come oggetto principale la costruzione di immobili. Tal disposizione non viene applicata ai soggetti che esercitano attività locative esenti che comportano l’applicazione del pro rata.

Tale divieto in sostanza non produce scompensi qualora l’impresa effettui esclusivamente operazioni esenti (e rientrano nel novero le vendite di fabbricati abitativi da parte dell’imprese in questione).

Il discorso cambia qualora l’impresa effettui  operazioni imponibili (come ad esempio la cessione di fabbricati strumentali per natura). In questo caso l’imposta ammessa in detrazione deve essere determinata attraverso il meccanismo generale previsto dall’art. 19 comma 5 del dpr 633 del 1972. Tuttavia l’impresa  andrà incontro a due tipi di penalizzazione: non potrà portare l’iva in detrazione, visto che l’iva sull’acquisto di immobili residenziali  è totalmente indetraibile mentre la detrazione iva sull’acquisto di fabbricati strumentali sarà possibile solo in parte, applicando il metodo del pro rata. A tale penalizzazione supplisce ora il dettato dell’art. 57 del dl n. 1 del 2012 convertito in legge n. 27 del 2012. La nuova disciplina modifica l’art. 36 e permette anche alle imprese che vendono fabbricati sia in regime di esenzione che di imponibilità la facoltà di applicare separatamente  l’imposta nei due settori nell’ambito dell’attività di compravendita immobiliare.

In questo modo l’impresa tratterà in maniera differente le operazioni esenti da quelle imponibili, non applicando il criterio del pro rata considerando come totalmente indetraibile l’imposta in merito alle transazioni esenti e totalmente detraibile l’operazioni inerente il settore imponibile. La scelta di applicare in modalità separa rata l’iva comporta:

• Fatturare al valore normale delle varie operazioni;
• La necessità per gli acquisti di beni e servizi utilizzati promiscuamente nei due settori di individuare la quota dell’imposta detraibile nella misura imputabile al valore imponibile;
• L’impossibilità di applicare la detrazione iva in materia di beni  non ammortizzabili utilizzati promiscuamente.

Infine, visto che la norma è entrata in vigore il 24 gennaio 2012, il nuovo disposto potrà essere applicato a partire dall’anno di imposta 2012.