Un Social Bond islandese per finanziare la costruzione di case a Reykjavik

E anche l’Islanda ha il suo primo Social Bond. Ad emetterlo è stata Reykjavik Social Housing (RSH), un’organizzazione “no profit” controllata dalla capitale islandese, per un valore nominale di 6,4 miliardi di corone, pari a circa 46,5 milioni di euro. Il titolo della serie FB100366 SB ha una durata di 47 anni e offre un rendimento dell’1,90%. Il collocamento è avvenuto tramite placement privato, ma le obbligazioni saranno negoziabili al Nasdaq Iceland Sustainable Bond Market.

L’obiettivo dell’emissione consiste nell’utilizzare i proventi per la costruzione di 500 case a Reykjavik a prezzi che risultino sostenibili per tutta la popolazione locale entro il 2022.

La capitale dell’Islanda ha come perno della sua politica immobiliare quello di garantire che almeno il 5% delle case sia accessibile a ogni fascia di reddito. La RSH disponeva alla fine dello scorso anno di un portafoglio di 2.654 unità abitative, in crescita di 400 rispetto al 2014.

Chiaramente, la costruzione e la successiva vendita puntano ad aumentare l’offerta di case a Reykjavik, così da tenere sotto controllo i prezzi delle abitazioni, che assorbono qui una porzione superiore dei salari rispetto al resto dell’isola. Nella capitale vivono circa 100.000 abitanti, oltre un terzo del totale della popolazione residente in Islanda. I prezzi di vendita saranno inferiori a quelli di mercato. Le obbligazioni appena emesse hanno ottenuto il doppio sigillo di Social Bond, sia da parte della International Capital Market Association (ICMA), sia anche da Sustainalytics, che le ha definite “compatibili con le quattro componenti principali degli ICMA Social Bond Principles 2018”.

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Rendimento del Social Bond molto basso

Di certo c’è che il finanziamento della costruzione dei 500 alloggi a prezzi popolari avverrà a basso costo. Se considerate che la durata di questi titoli sia di quasi mezzo secolo, poco appare l’1,90% offerto.

Certo, in un ambiente internazionale di rendimenti nulli e negativi, sembra persino un lusso rispetto allo 0,20% del Bund a 30 anni. Ma si consideri che la curva sovrana islandese, per quanto caratterizzata da scarsa liquidità delle obbligazioni emesse, offre oggi un rendimento decennale di circa il 3,60%, quasi doppio rispetto a quello offerto dal Social Bond, formalmente nemmeno emesso dallo stato islandese, il cui rating è medio-alto, pari ad “A” per S&P e Fitch e ad “A3” per Moody’s.

L’acquisto di questo titolo espone chiaramente al rischio di cambio. Quest’anno, la corona islandese si è leggermente apprezzata contro l’euro, ma rispetto ai massimi toccati nella primavera di due anni fa, risulta perdere quasi il 20%. Ciononostante, anche il mercato sovrano domestico ha partecipato al rally di questi mesi, se si pensa che un anno fa il decennale offriva ancora il 6%. E proprio il mercato immobiliare ha risentito della forte ripresa dell’economia dopo la crisi finanziaria del 2008, trainata negli ultimi anni dal boom del turismo. I prezzi delle case sono mediamente più che raddoppiati da 10 anni a questa parte, un fatto che ha contribuito ad innalzare il costo della vita sull’isola.

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