Andrea Amantea
Plusvalenza Superbonus. Conviene vendere casa dopo che è stata ristrutturata con il 110? Con la circolare n°13/2024, l’Agenzia delle entrate si è soffermata sulle novità apportate dalla L. di bilancio 2024, L. n°213/2023, che ha previsto una nuova casistica in cui scatta un reddito “diverso” da tassare.
La casistica è proprio quella della vendita di una casa sistemata nei dieci anni precedenti con il 110. L’obiettivo della norma è quello di evitare azioni speculative da parte di chi ha ristrutturato casa con un’agevolazione statale e poi decide di vendere per guadagnare grazie al maggior valore dell’immobile post lavori.
Con la circolare 14 vengono forniti i primi chiarimenti sulla nuova tassazione plusvalenza superbonus. Nel documento di prassi è stato anche affrontato il caso dei lavori eseguiti da un soggetto diverso dal proprietario.
In questo caso può il proprietario vendere casa senza pagare “tasse” allo Stato?
La plusvalenza superbonus
Prima di entrare nel merito dei chiarimenti dati dall’Agenzia delle entrate, bisogna partire dal concetto di plusvalenza superbonus. Per parlare di un plusvalore naturalmente ci deve essere una differenza positiva tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita di un determinato bene.
E’ proprio questa differenza che potrebbe generare una plusvalenza. Nel caso del superbonus il bene è l’immobile oggetto dei lavori 110.
Detto ciò, la plusvalenza superbonus prevista nel TUIR (DPR 917/86) scatta in ipotesi di:
- cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus, con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
Non sono interessati da questa nuova ipotesi di tassazione gli immobili: acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. O, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
La plusvalenza superbonus può essere tassata con l’Irpef o sulla base di un’imposta sostitutiva al 26%.
Come si calcola la plusvalenza superbonus?
In linea generale la plusvalenza da tassare è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e prezzo di acquisto (o costruzione dell’immobile), e prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti il bene venduto.
In presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Dunque è chiaro che laddove il contribuente abbia ristrutturato l’immobile, il costo delle migliorie apportate va a tagliare la plusvalenza tassata.
Per il superbonus non è proprio così.
Infatti per gli immobili sistemati con il 110 pieno:
- se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del bonus 110 con sconto in fattura e cessione del credito;
- laddove i lavori si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione e fino a 10 anni, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus 110 (sempre se con sconto o cessione).
Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione (come appena individuato), può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Vendere casa con la plusvalenza superbonus non conviene (circolare n°13 Agenzia delle entrate)
Il primo chiarimento del Fisco contenti nella circolare n° 13 sulla plusvalenza superbonus ha riguardato i casi di applicazione della norma.
Bastano i lavori “trainati” (ad esempio l’installazione dei pannelli solari) a far scattare la nuova tassazione?
Ebbene: non rileva la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione.
Nel complesso, la plusvalenza superbonus scatta:
- sulla prima cessione d’immobili, anche unifamiliari, che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus;
- a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto);
- dalla percentuale di detrazione spettante (anche se 90,75%, ecc.);
- dalla modalità di fruizione di quest’ultima;
- dalla tipologia d’intervento effettuato.
Nei fatti, anche chi ha preso il superbonus sotto forma di detrazione, se vende casa potrebbe dover pagare imposte sulla nuova plusvalenza.
Dunque, l’Agenzia del entrate ha confermato il nostro parere in ipotesi di lavori fatti da un soggetto diverso dal proprietario della casa ristrutturata: la plusvalenza superbonus scatta anche con lavori pagati dall’inquilino.
Il calcolo dei 10 anni
Come detto, la plusvalenza superbonus scatta in ipotesi di: cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus; con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
La circolare individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni: la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus.
La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Chiarimenti sul calcolo della plusvalenza superbonus
Sul calcolo della plusvalenza, nella circolare in parola, l’Agenzia delle entrate ha affermato che le spese sostenute per i lavori non devono essere considerate e dunque andranno ad aumentare la plusvalenza da tassare: ciò solo se il contribuente ha preso il 110 pieno sotto forma di sconto in fattura e cessione del credito.
Laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110 per cento e in parte in una misura inferiore (a titolo di esempio 70 per cento), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento; le altre spese, invece, potranno essere considerate – al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge – tra i costi inerenti all’immobile ceduto.
La nuova ipotesi di tassazione si applica alle compravendite poste in essere dal 1° gennaio 2024.
Riassumendo…
- La Legge di bilancio tassa chi vende la casa che nei 10 anni precedenti è stata oggetto di lavori superbonus;
- la norma si applica anche per chi ha applicato la maxi agevolazione sotto forma di detrazione 110%, 90%; 75%, ecc, senza richiedere cessione o sconto;
- sono tassate le cessioni poste in essere dal 2024.
