Vendita casa ristrutturata con il superbonus tassata al 26%. Come si determina il prezzo di acquisto dell’immobile?

Una tassa del 26% sulla vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus. Questa la novità contenuta nel DDL di bilancio 2024 che sta mettendo in guardia chi ha ristrutturato casa con il superbonus e ora ha intenzione di vendere l’immobile.

Che il Governo Meloni non amasse la super agevolazione voluta dal M5S né tantomeno le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito lo si sapeva già; ma ora la previsione di un’imposta sulla plusvalenza da cessione per chi vende casa ristrutturata con il Superbonus sembra davvero troppa roba.

A dir la verità però il ragionamento alla base della norma prevista nel DDL di bilancio non è del tutto sbagliato. Infatti, le case che sono state ristrutturate con il superbonus hanno preso valore; divenendo anche più appetibili sul mercato immobiliare. Quindi per il proprietario che vende casa ci sarebbe un doppio vantaggio: avere una casa che vale di più rispetto alla situazione ante lavori, vendere e guadagnare grazie all’agevolazione che in fin dei conti è pagata dallo Stato.

Detto ciò, ciò che sarà tassata è la differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e prezzo di acquisto (o di costruzione) che in alcuni casi andrà rivalutato sulla base dell’indice dei prezzi al consumo comunicati dall’ISTAT.

A tal proposito, come si determina il prezzo di acquisto dell’immobile, è possibile sottrarre il valore dei lavori superbonus? Anche qui c’è un’amara sorpresa che opera in deroga alle regole di tassazione delle plusvalenze immobiliari.

La tassazione della vendita della casa ristrutturata con il superbonus. Cosa prevede la Legge di bilancio?

L’art.18 del DDL di bilancio 2024, prevede quanto segue:

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.

34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo;»;

Le ultime bozze aggiornate del DDL di bilancio sembrerebbero fare riferimento ad un orizzonte temporale di 10 anni e non di 5.

Detto ciò, con il DDL di bilancio 2024, chi procederà alla vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus, conseguendo una plusvalenza, pagherà un’imposta del 26%. Ciò laddove i lavori siano conclusi da non più di 5 anni.

Attenzione, nessuna imposta sarà dovuta nei seguenti casi:

• immobili acquisiti per successione e
• quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione.

Qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, la destinazione ad abitazione principale va verificata per la maggior parte di tale periodo.

Vendita casa superbonus con imposta al 26%. Come si determina il prezzo di acquisto dell’immobile?

In base a quanto detto finora chi vende un immobile ristrutturato con il superbonus paga un’imposta del 26%.

Il DDL di bilancio interviene anche sulle disposizioni ordinarie previste dal TUIR ai fini dell’individuazione del costo di acquisto (o costruzione dell’immobile). Posto che è
oggetto di tassazione la differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e costo di acquisto.

L’art.68 prevede che le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, sono costituite dalla differenza tra:

• i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e
• il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Dunque, i costi sostenuti per apportare migliorie o mantenere l’immobile in condizioni normali vanno ad aumentare il suo costo storico.

Riducendo di conseguenza l’eventuale plusvalenza.

Tuttavia, per la vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus, non si terrà conto del costo dei lavori.

Tale ulteriore aggravio opera laddove:

• il contribuente ha beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito;
• sempre che i lavori si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto di cessione

Inoltre, il prezzo di acquisto (o di costruzione) in alcuni casi andrà rivalutato sulla base dell’indice dei prezzi al consumo comunicati dall’ISTAT. Ciò accade per gli immobili
acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni.

Riassumendo…

• Il DDL di bilancio prevede un’imposta del 26% (alternativa alla tassazione Irpef) in caso di vendita casa ristrutturata con il superbonus;
• ciò che sarà tassata è la differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e prezzo di acquisto (o di costruzione) che in alcuni casi andrà rivalutato sulla base dell’indice dei prezzi al consumo comunicati dall’ISTAT;
• le novità si si applicano a decorrere dalle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024.