Vendita della casa ristrutturata con il superbonus. Il periodo di controllo passa da 5 a 10 anni

Nel testo bollinato del DDL di Bilancio che si appresta a essere sottoposto all’esame parlamentare, c’è un’importante modifica alla norma. Norma che ha introdotto una tassa per coloro i quali vendono l’immobile ristrutturato con il superbonus 110.

Infatti, viene ampliato il periodo temporale oggetto di monitoraggio entro il quale la vendita dell’immobile fa scattare la tassazione dell’eventuale plusvalenza.

Vediamo cosa cambia rispetto al testo iniziale del DDL di bilancio.

Le plusvalenze da superbonus

L’art.18 del DDL di bilancio 2024 prevede un importante disincentivo per chi, una volta sfruttato il superbonus per ristrutturare un immobile di sua proprietà, decide di fare cassa vendendolo.

I lavori di ristrutturazione consentono all’immobile di acquisire valore. Dunque di essere venduto ad un prezzo maggiore di quello ante lavori.

Da qui, il Governo Meloni ha previsto che chi vende una casa ristrutturata con il superbonus, sull’eventuale plusvalenza dovrà pagare allo Stato l’Irpef o un’imposta sostitutiva del 26%. Si tratta quasi di un meccanismo di “recapture”. Con il quale lo Stato si riprende indietro quanto erogato sotto forma di incentivo.

La tassazione della plusvalenza non riguarda:

• gli immobili acquisiti per successione;
• gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

In tali casi, la vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus non fa scattare plusvalenza alcuna. Salvo rientrare nei casi di cui all’art.67, comma 1 del DPR 917/86, TUIR (vendita della casa entro cinque anni dall’acquisto).

Vendita della casa ristrutturata con il superbonus. Il periodo di controllo passa da 5 a dieci anni

In premessa, abbiamo accennato al fatto che nel teso del DDL di bilancio arrivato in Parlamento, la norma sulla plusvalenza superbonus viene resa ancora più gravosa.

Infatti, ora la tassazione viene estesa alla vendita degli immobili nei 10 anni successivi alla fine dei lavori superbonus. Nel testo iniziale del DDL di bilancio il periodo di monitoraggio si fermava a 5 anni. Cosicché chi vendeva l’immobile dal sesto anno in poi, sulla plusvalenza non pagava alcuna tassa (imposta).

Dunque, saranno oggetto di imposizione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione (vedi nuova lett. b-bis art.67, c.1 del TUIR).

Regole precise sono previste anche ai fini dell’individuazione del prezzo di acquisto della casa per la quale si paga la plusvalenza superbonus.

Plusvalenza superbonus. L’individuazione del prezzo di acquisto

Ebbene, per gli immobili venduti dopo essere stati ristrutturati con il superbonus nei termini anzidetti, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, non si tiene conto delle spese superbonus se: i lavori siano conclusi da non più di cinque anni dall’atto della cessione.

Dunque, se il contribuente ha optato per lo sconto in fattura o per la cessione del credito,  tali costi non andranno ad abbattere il prezzo storico di acquisto dell’immobile.  Ciò renderà ancora più alta la plusvalenza conseguita. Posto che, di norma, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto. O il costo di costruzione del bene ceduto. Prezzo o costo, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (vedi art.68 del TUIR).

Tale regola non varrà per le vendite superbonus.

E a ogni modo:

• nel caso in cui gli interventi agevolati con sconto in fattura o cessione superbonus 110, si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione;
• nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus.

Inoltre, per i medesimi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Variazione comunicata dall’ISTAT.

Riassumendo…

• Il DDL di bilancio tassa chi ha ristrutturato casa con il superbonus e decidere di vendere;
• è oggetto di imposizione la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile;
• la tassazione riguarda le cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024.