Pasquale Pirone
Il tema delle detrazioni fiscali legate ai lavori di ristrutturazione si intreccia spesso con la compravendita immobiliare. Quando un immobile oggetto di interventi edilizi viene ceduto prima dell’esaurimento del beneficio fiscale previsto, sorgono dubbi su chi, tra venditore e acquirente, abbia diritto a fruire delle quote residue della detrazione.
In Italia, il riferimento normativo principale in materia è l’articolo 16-bis del TUIR, che disciplina le detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio. È fondamentale, in caso di compravendita, comprendere le implicazioni legate alle detrazioni ancora da utilizzare, al fine di operare in modo conforme e consapevole.
Il trasferimento del bonus ristrutturazione in caso di vendita
Quando si procede con la cessione di un immobile su cui sono stati effettuati lavori di ristrutturazione, la normativa stabilisce un principio generale.
Le quote di detrazione (c.d. bonus ristrutturazione) non ancora fruite vengono trasferite automaticamente all’acquirente per i restanti periodi d’imposta.
Tuttavia, la legge prevede anche una possibilità alternativa. Le parti, infatti, possono stabilire un accordo differente. Un accordo che consenta al venditore di mantenere per sé il diritto a usufruire delle quote di detrazione non ancora godute, anche dopo la cessione dell’immobile.
Questo elemento contrattuale rappresenta un aspetto strategico e delicato, spesso oggetto di trattativa in sede di rogito notarile.
Il ruolo dell’accordo tra le parti
Come precisato anche dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare sui bonus edilizi n. 17/2023, la deroga alla regola del trasferimento automatico delle detrazioni può essere legittimamente pattuita tra le parti coinvolte nella compravendita.
L’accordo deve essere formalizzato al momento del rogito e indicato esplicitamente nell’atto notarile di trasferimento.
In alternativa, è possibile dimostrare l’esistenza dell’intesa con un documento separato, purché questo venga redatto in forma di scrittura privata autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale abilitato.
Non è sufficiente, dunque, un semplice accordo verbale o un’intesa non documentata. La forma è sostanza, in questi casi, ed è indispensabile garantire la tracciabilità dell’accordo per evitare contestazioni future.
Scrittura privata autenticata: una soluzione alternativa
Nel caso in cui l’intenzione di mantenere le detrazioni da parte del venditore non venga esplicitata nel rogito, è ancora possibile (come appena detto) tutelare tale volontà attraverso la redazione di una scrittura privata autenticata.
Questo documento, che deve essere sottoscritto da entrambe le parti e autenticato da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato, può attestare che l’accordo era già in essere al momento della vendita.
La scrittura privata, quindi, svolge una funzione probatoria cruciale. Permette di attribuire la detrazione residua al venditore, purché vi sia coerenza tra quanto formalizzato e quanto indicato nella dichiarazione dei redditi.
Coerenza dichiarativa per il bonus ristrutturazione: attenzione agli adempimenti fiscali
L’aspetto dichiarativo è altrettanto importante. Qualunque sia l’accordo tra le parti in relazione alla detrazione fiscale, è essenziale che il comportamento del contribuente nella dichiarazione dei redditi sia coerente con quanto stabilito.
In altre parole, se il venditore intende continuare a beneficiare della detrazione dopo la cessione dell’immobile, ciò deve risultare anche nella sua dichiarazione annuale, in modo allineato con quanto riportato nella documentazione contrattuale o nella scrittura privata.
Una discordanza tra il comportamento fiscale e gli atti sottoscritti può generare problemi, soprattutto in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate.
Conservare il bonus ristrutturazione: opportunità da gestire con attenzione
La possibilità di conservare le detrazioni fiscali relative ai lavori di ristrutturazione in caso di vendita dell’immobile rappresenta un’opportunità concreta, ma anche una questione da trattare con la massima cautela.
È importante considerare che si tratta di benefici economici potenzialmente rilevanti, specialmente in caso di lavori consistenti. In un’ottica di pianificazione fiscale, la valutazione di chi dovrà usufruire delle detrazioni residue va fatta con attenzione, valutando sia il profilo fiscale delle parti che le strategie patrimoniali e reddituali in gioco.
Riassumendo
- Le quote residue di detrazione fiscale relative a lavori di ristrutturazione si trasferiscono automaticamente all’acquirente salvo diverso accordo.
- È possibile conservare le detrazioni al venditore con un accordo formale.
- L’accordo va indicato nel rogito o in scrittura privata autenticata.
- Il comportamento fiscale deve rispettare quanto dichiarato nei documenti ufficiali.
- Le detrazioni influenzano le trattative nella vendita di immobili ristrutturati.
- Una corretta gestione formale garantisce il pieno utilizzo del beneficio fiscale residuo.
